주민등록상 주소변경 주택임대차보호

주민등록상 주소변경 주택임대차보호

 

 

1필지의 토지를 2필지 이상으로 나누는것을 토지분할이라고 합니다. 이러한 토지분할로 인해 지번이 변경되었을 경우 주민등록상 주소변경을 하지 않으면 주택임대차보호를 받을 수 없을까요? A는 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마친 후 임차주택이 소재한 대지가 분할되면서 지번이 변경되어 두차례에 걸쳐 계약을 갱신하면서 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시했으나 주민등록상 주소변경은 위 주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 경료된 후에야 변경하였습니다.

 

 

 

 

그런데 A의 종전주소에는 다른건물이 존재하고 있었으며, 위 경매는 A의 최초의 주민등록전입신고 후에 위 주택에 설정된 근저당권에 기한 경매였다면 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지 조현진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

또한, 주택임대차보호법 법 제3조의2 제2항에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다."라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

그런데 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효여부에 관한 판단기준에 관한 판례를 보면, "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다."라고 하였습니다

 

 

 

 

그리고 위 사안과 유사한 경우에 관한 판례를 보면 "주택을 임차하여 적법한 전입신고를 마친 후에 그 대지가 분할됨으로써 주택의 지번이 변경되자 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나 주민등록상 주소는 주택에 대한 경매개시결정 기입등기가 경료된 후에야 변경한 경우, 임차인은 주택에 대한 유효한 공시방법인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없어 경락인에게 대항할 수 없다."라고 하였습니다.

 

 

 

따라서 위 사안에 있어서 A는 대지의 분할로 지번이 변경되기 전 변경전의 지번을 주소로 전입신고를 하였지만, 대지의 분할로 지번이 변경된 후 두 차례에 걸쳐 계약을 갱신하면서도 주민등록은 종전 주민등록을 그대로 유지하고 있었으므로, 변경전의 지번을 주소로 한 주민등록은 위 주택에 대한 임대차에 대한 유효한 공시방법으로서의 효력이 인정되지 않고, A의 주택임대차권도 위 근저당권에 대한 우선변제권이 인정될 수 없으며, 경매절차의 매수인에 대한 대항력도 인정되지 않을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

지금까지 주민등록상 주소변경 주택임대차보호 관련하여 판례와 함께 살펴보앗는데요. 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 관한 주택임대차보호법 관련 문제로 궁금한 사항이 있으시거나 도움이 필요하시다면 조현진변호사에게 문의 주시길 바랍니다.