상가임대차 건물주가 바뀌는 경우

상가임대차 건물주가 바뀌는 경우

 

 

임대차계약 기간중에 건물주가 바뀌는 경우가 있습니다. 예를들어 서울에서 2억원의 보증금으로 상가건물을 임차하여 가게를 운영하던 중 임대차 계약기간이 끝나기 전에 건물주인이 건물을 다름사람에게 팔았을 경우 주인이 나가라고 하면 나가야 할까요?

 

임차상가건물의 양수인, 그밖에 상속, 경매등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖춘 경우에는 임대인이 변경되더라도 전 임대인과 체결한 임대차계약기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 그럼, 오늘은 상가임대차 건물주가 바뀌는 경우, 임차권의 양도 및 전대차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임차상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 이전되는데요. 임차인이 임차상가건물의 양수인에게 임차권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 임차상가건물의 양수인, 그밖에 상속, 경매등으로 임차상가건물의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다.

 

 

 

 

또한, 임차상가건물의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다. 양도인인 임대인과 임차인 사이에 당연승계를 배제하는 내용의 특약은 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다.

 

그리고 대항력 있는 상가건물임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차상가건물이 양도되는 경우에도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 이 경우에는 임대차보증금반환채무도 임차상가건물의 소유권과 결합하여 당연히 양수인에게 이전합니다.

 

 

 

 

임차상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인은 임차상가건물이 양도되는 경우에도 임차상가건물을 계속해서 사용.수익할 수 있는데요. 임차상가건물의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차상가건물이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해제하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다.

 

 

 

지금까지 상가임대차 건물주가 바뀌는 경우 임대인의 지위 승계에 대해 알아보았습니다. 이밖에 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 만약 임대차문제로 분쟁이 발생하였다면 부동산변호사 조현진변호사에게 문의 주시길 바랍니다.