임대차계약과 손해배상청구소송_조현진 손해배상변호사

 

 

 

■ 임대인의 불법행위 사례

 

▷▶ 학원운영을 위해 건물소유자 B와 보증금 2천만원에 월세 100만원 임대차 계약을 체결한 A씨는 보증금중 500만원을 계약체결시에 지급하고 나머지는 입주후에 지급하기로 약정하였으나, 사정이 여의치 않아 나머지 1500만원을 잔금기일에 지급하지 못하고 있었습니다.

 

그러자 B는 일방적으로 임대차계약의 해지를 통지하고, A의 보증금 수령도 거부한채 건물명도를 요구하면서 전기와 수도등을 차단하는등 상식밖의 방법으로 A의 학원운영을 방해하였습니다.

 

이에 A는 B에게 A가 새로운 장소를 찾아 학원을 운영할 때까지의 휴업손해를 증명하고 그 휴업손해의 배상을 청구하고자 합니다.

 

 

 

 

■ 민법상 이행지체 규정

 

민법 제544조 이행지체와 해제규정에서는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우 최고를 요하지 아니한다라고 규정하고 있습니다.

 

 

 

■ 사례 설명

 

위 사례에서, 임차인 A가 임대인 B에게 나머지 보증금인 1500만원을 지급하지 않았으므로 채무불이행이라고 할 것이나, B는 최고를 하는 등 해제에 필요한 요건을 갖추지 않는 한, 계약내용에 따라 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 하여야 합니다.

 

따라서 A가 비록 보증금 지급채무를 일부 이행하지 않았다고 해도, B 역시 임차인으로 하여금 사용수익을 하게 할 의무를 불이행한 것으로 보아, A는 B에게 채무불이행으로 인한 손해배상청구가 가능할 것입니다.

 

 

 

■ 법원의 입장은

 

다만 법원에서는 임대인의 방해행위로 임차인의 임대차 목적물에 대한 임차권에 기한 사용 수익이 사회통념상 불가능하게 됨으로써, 임대인의 귀책사유에 의해 임대인으로서 의무가 이행불능되어 임대차계약이 종료된 경우에도,

 

임대인이나 제3자의 귀책사유로 그 임대차계약의 목적물이 멸실되어 임대인의 이행불능으로 임대차계약이 종료되는 경우와 마찬가지로 임차인으로서는 임대인에 대해 그 임대차보증금반환청구권을 행사할 수 있고,

 

 

 

그 이후의 차임지급의무를 면하는 한편, 다른 특별한 사정이 없는 한 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위해 합리적으로 필요한 기간동안 그 목적물을 이용하여 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있고,

 

더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용 수익할 수 없으므로 이로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다고 한 바 있습니다(대법원 2005다16591, 16607 판결 참조).

 

 

 

 

■ 결 론

 

임대차계약 관련 손해배상청구소송등에 대하여 어려움이 있는 분들은 조현진 변호사에게 문의주시면 친절히 상담해 드리겠습니다.