지상권 부당이득반환 범위에 대해

지상권 부당이득반환 범위에 대해

 

 

A씨는 B씨로부터 건축을 신축하기 위해 토지를 임차하였고 그 건물을 신축하여 사용 및 수익을 하던 중에 계약기간이 만료되었습니다. 그래서 그 토지에 대해 임대계약을 갱신할 것을 요청 하였으나 B씨는 임대차계약 갱신에 대해 거절하였습니다.

 

그러므로 A씨는 B씨에게 위 건물을 매수할 것을 청구하였으나 B씨는 이를 이행하지 않았고 건물 및 토지를 계속적으로 점유하고 있습니다. 그러나 B씨는 현재에 이르러서는 A씨에 계약기간만료 후에 위 건물의 매수청구를 한 이후에 위 토지를 점유한 기간에 대해서도 부당이득반환을 해야 한다고 하였습니다.

 

 

 

 

그러면서 계약 시에 약정임대료가 주변의 시세와 현격한 차이가 있음으로 실제 임료상당액을 지급하여야 한다고 주장하고 있습니다.

 

이런 경우 A씨는 지상물 매수청구를 했으나 B씨가 매수대금을 지급하지 않으므로 위 건물은 어쩔 수 없이 점유하고 있는데도 불구하고 매수청구 이후의 점유기간에 대한 임대료 상당의 금원을 지급해야 하는 지에 대한 사례입니다. 오늘 이와 관련하여 지상권 부당이득반환 범위에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

지상권자의 계약갱신청구권과 지상물매수청구권에 관해 민법에 의하면 지상권이 소멸한 경우는 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. 그리고 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 않는 때에는 지상권자는 상당한 가격으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

그런데 임차인의 계약갱신청구권 및 지상물 매수 청권에 대해서는 민법에 의해 건물 기타 공작물의 소유와 식목, 채염, 목축을 목적으로 하는 토지임에는 대차의 기간이 만료한 경우 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 규정을 준용합니다.

 

또한 규정에 위반한 약정으로 인하여 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 그런데 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인에게는 규정에 의해 매수 청구권을 행사하는 경우는 토지임차인이 건물명도와 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무가 동시에 이행관계에 있는지에 대해 살펴보아야 합니다.

 

 

 

 

이는 토지임차인의 매수청구권행사로 인해 지상건물에 대하여 시가에 의한 매유사의 법률관계가 성립된 경우는 토지임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무이기 때문에 토지임차인은 토지임대인의 건물명도 청구에 대하여 대금지급과의 동시이행을 주장할 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 토지임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대해 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립되는 경우는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지 임대인의 건물대금지급의무에는 서로 대가관계가 성립되는 채무이기 때문에 임차인이 임대인에게 매수 청구권 이행 된 건물들에 대해 명도와 소유권이전등기를 마쳐주지 아니하면 임대인에게 그 매매대금에 대한 지연손해금을 구할 수는 없습니다.

 

 

 

 

그리고 임차인이 지상몰매수청구건을 행사하여 임대인으로부터 매수대금을 지급 받기 전에 부지사용에 대한 임차인의 부당이득반환의무가 성립되어야 하는지에 대한 판결을 보게 되면, 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서는 임차인이 그 지상건물 등에 의해 매수 청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급 받은 것으로 그 지상건물 등의 인도에 대해서는 거부할 수는 있어도 지상건물의 점유와 사용을 통해서는 그 부지가 계속하여 점유하고 사용하는 한은 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임대료상당액은 이를 반환해야 하는 의무를 가집니다.

 

또한 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서는 약정 임대료가 실제 임대료와의 현격한 차이가 있는 경우 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득 금의 액수로 산정 된 부당이득 당시의 실제 임대료의 상당액으로 포함할 수 있습니다. 그러나 위 사례는 매수청구를 했으나 B씨가 매수대금을 지급하지 않았기 때문에 동시이행의 항변으로 토지 및 건물을 명도 하지 않았다고 하여도 점유기간의 부당이득은 반환해야 합니다. 이상 지상권 부당이득반환 범위에 대해 알아보았는데요. 이에 대해 궁금하신 점이 있으시면 조현진변호사에게 문의 주시길 바랍니다.