소액보증금 최우선변제 인정

소액보증금 최우선변제 인정

 

 

안녕하세요 조현진변호사입니다.

 

집주인의 현재 상태가 채무초과 인 것을 알면서도 시세보다 저렴한 금액으로 임대차계약을 체결했다면 이것은 사해행위에 해당하기 때문에 소액보증금 최우선변제권을 인정받지 못한다는 대법원 판결이 나왔습니다. 오늘은 소액보증금 최우선변제 인정과 관련된 판례에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

[사건요지]

A캐피탈은 2011년 12월 O씨에게 약 2억원을 빌려주면서 O씨가 소유하고 있던 유일한 재산인 남양주시 진전면 아파트에 근저당권을 설정하였지만 제때 대출금을 받지 못하자 O씨의 아파트를 경매로 넘겼습니다. 하지만 O씨는 K씨와 보증금 약 2천만원에 임대차계약을 경매 개시 두 달 전에 체결하였고 K씨는 소액보증금 임차인으로 우선변제를 받게 되자 A캐피탈은 O씨가 돈을 빼돌리기 위해 거짓 임차인을 내세웠다며 소송을 내게 된 것입니다.

 

 

 

 

주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 인정을 받는 임차인은 통상적인 거래 때보다 임대인의 채무초과상태 여부에 관해 주의를 덜 기울이게 됩니다.

 

하지만 당시 보증금 액수는 적정했는지 채무초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었지만 무시하지는 않았는지 등을 고려해 임차인에게 사해의사 여부를 판단하게 됩니다.

 

 

 

[판결문]

K씨는 임대인 O씨의 채무초과상태가 충분히 의심되는데도 불구하고 당시 시세인 1억여 원 보다 저렴한 액수인 1600만원 보증금을 내고 임대차 계약을 체결하여 주택임대차보호법상 소액보증금 최우선변제권을 인정을 받았지만 이는 관행을 벗어나는 비정상인 거래로 보인다고 밝혔습니다.

 

 

 

또한 대법원 민사부에서는 채권자이자 제2금융기관인 A캐피탈 채무자인 O씨의 건물에 세든 임차인 K씨를 상대로 O씨의 채무초과 상태를 알면서 보증금을 주고 임대차계약을 체결하여 소액보증금 최우선 변제권을 인정받은 것은 A캐피탈의 채권을 해하는 사행행위라며 낸 배당이의소송 상고심(2015다2553)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 의정부지법으로 돌려보냈습니다.

 

 

 

오늘은 소액보증금 최우선변제 인정과 관련된 판례에 대해 알아보는 시간을 가졌는데요. 사해행위는 채권자를 해하는 채무자의 재산권을 목적으로 하는 법률행위를 말하는 만큼 사해행위로 인해 여러 가지 문제들이 발생하고 있습니다. 이러한 문제들이 발생할 때에는 법적으로 확실하게 정리를 해 진행을 할 필요성이 있습니다.

 

함께 알아본 소액보증금 최우선변제 인정의 내용 외에도 배당이의소송, 사해행위분쟁과 관련하여 법률적인 도움이 필요하면 언제든지 조현진변호사를 찾아주시길 바랍니다.