가압류된 주택경매 주택임차권 보호

가압류된 주택경매 주택임차권 보호

 

 

 

 

오늘은 가압류된 주택경매시 주택임차권 보호에 대해 조현진변호사와 알아보는 시간을 갖도록 할텐데

 

요. 우선, 가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자

 

의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도를 말합니

 

다.

 

 

[예시 사례]

 

다른 선순위의 부담은 없고 가압류 1건이 기입등기되어 있는 주택을 매수하여 소유권이전등기를 한 자

 

로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 듣고 그것을 믿고서 주택을 임차하여 입주한 다음 주민등록전입

 

신고를 마쳤습니다. 그런데 가압류채권자가 본안소송에서 승소하여 주택에 대한 강제경매를 신청하였습

 

니다. 이경우 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 방법이 있을까요?

 

 

 

 

 

 

 

 

가압류명령의 집행은 가압류의 목적물에 대하여 채무자가 매매, 증여 또는 담보권의 설정, 기타 일체의

 

처분을 금지하는 효력을 생기게 합니다.

 

 

만약, 채무자가 처분금지명령을 어기고 일정한 처분행위를 하였을 경우 그 처분행위는 절대적으로 무효

 

가 되는 것은 아니지만, 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요

 

한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서는 상대적으로 무효가 될 것이라는 대법원의 결정이 있었

 

습니다.

 

 

 

 

그렇다면 위 사안에 있어서 귀하가 위 주택경매 절차의 매수인에게 대항력을 행사할 수 있을 것인지에

 

관하여 보면, 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안

 

에서는 가압류채권자에 대하여 집주인의 소유권취득이 무효가 되며, 그 집주인으로부터 주택을 임차한

 

귀하의 주택임차권 역시 가압류채권자에 대하여 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가

 

압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 무효가 됩니다.

 

 

 

따라서, 가압류채권자의 경매신청에 의하여 소유권을 취득한 매수인에 대하여 귀하가 주택임차권을 주

 

장할 수 없다 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

참고로 가압류등기 후 소유자의 변동이 없는 상태에서 주택을 임차한 주택임차인이 그 주택의 경매절차

 

의 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는지에 관하여 대법원 판례는 "임차인이 주민등록전입신고를 마치

 

고 입주.사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산

 

에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처

 

분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대

 

차의 효력을 주장할 수 없다."라고 하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

그리고 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고, 가압류채권자가 집행권원을 얻어

 

신청함으로써 개시된 경매절차에서 제3취득자에 대한 채권자가 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의

 

처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여 배당에 참가할 수 있는지에 관한 판례를 보면, "가압류

 

의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권

 

자와의 관계에서는 그 효력이 없습니다.

 

 

 

그러므로 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를

 

얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을

 

실행할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액

 

의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대

 

한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하

 

여는 배당에 참가할 수 없다."라고 하였습니다.

 

 

따라서, 위 사안에서 귀하는 대항요건과 확정일자를 갖추었거나 소액임차인일지라도 위 경매절차에서

 

가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 배당에 참가할 수 없을 것입니다.

 

 

 

그러나 가압류채권자에게 배당을 실시하고 남는 금액이 있는 경우에는 제3취득자인 집주인에게 교부될

 

잉여금교부청구권을 가압류한 후 승소판결 등 채무명의를 확보하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을

 

받아 보증금을 회수하여야 하는지, 아니면 위 경매절차에서 배당요구를 하여 직접 배당 받을 수 있는지

 

문제되는데, 위 판결의 반대해석으로 위 경매절차에서 배당요구를 하여 직접 배당 받을 수 있다는 견해

 

가 유력합니다.