유치권행사 공사대금소송변호사

유치권행사 공사대금소송변호사

 

안녕하세요. 공사대금소송변호사 조현진변호사입니다.

공사장을 보시면 유치권행사중이라는 현수막이 걸린것을 본적이 있을겁니다. 유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때가지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 유치권이 성립하려면 목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 하고 피담보채권이 목적물과 견련관계가 있어야 하며, 채권이 변제기에 있어야 하고 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며, 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다.

 

 

 

 

a는 b로부터 건물의 신축공사를 도급받아 공사를 완성하여 사용검사를 필하고 b명의로 소유권보존등기까지 마치도록 해주었으나 b가 공사대금의 잔금의 지급을 이행하지 않으므로 건물의 인도를 거부하고 있었습니다. 그런데 b의 채권자가 위 건물을 그 대지와 함께 강제경매신청 하여 매각되었다면 a가 경매절차의 매수인에게 위 공사대금의 잔금을 청구할 수 있을지에 대해 공사대금소송변호사와 함게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

먼저 건축공사의 수급인이 공사대금채무의 불이행을 이유로 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례를 보면, "주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제 받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다."라고 하였습니다.

 

 

 

그런데 민사집행법 제91조 제5항에 의하면, "매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다."라고 규정하고 있으므로 위 사안에서 a가 경매절차의 매수인에게 위 건물에 대한 유치권으로 담보하는 채권 즉, 공사대금의 잔금을 청구할 수 있는지 문제됩니다.

이와 관련된 판례를 보면, "공장신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장건물의 유치권자가 공장건물의 소유회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편, 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다."는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례에서 "현행 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 현행 민사집행법 제91조 제5항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다.'는 의미는 부동산상의 부담을 승계 한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다."라고 하였습니다.

 

 

 

따라서 위 사안에서도 a로서는 위 공사대금의 잔금이 지급될 때까지 위 건물의 인도를 거절할 수는 있을 것이지만, 경매절차의 매수인을 상대로 위 공사대금의 잔금지급을 청구할 수는 없을 것으로 보입니다.

 

유치권관련한 또다른 사례를 보면 a주식회사가 건물신축 공사대금 일부를 지급받지 못하자 건물을 점유하면서 유치권을 행사해왔는데, 그 후 b가 경매절차에서 건물 중 상가부분을 매수하여 소유권이전등기를 마친 다음 a회사의 점유를 침탈하여 c에게 임대한 사안에서 a회사의 유치권이 소멸하지 않았다고 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례에 대한 판결요지는 다음과 같습니다.

 

 

 

 

a 주식회사가 건물신축 공사대금 일부를 지급받지 못하자 건물을 점유하면서 유치권을 행사해 왔는데, 그 후 b가 경매절차에서 건물 중 일부 상가를 매수하여 소유권이전등기를 마친 다음 a 회사의 점유를 침탈하여 병에게 임대한 사안에서, b의 점유침탈로 갑 회사가 점유를 상실한 이상 유치권은 소멸하고, a 회사가 점유회수의 소를 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아나지만, 위와 같은 방법으로 점유를 회복하기 전에는 유치권이 되살아나는 것이 아님에도, a 회사가 상가에 대한 점유를 회복하였는지를 심리하지 아니한 채 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있다는 사정만으로 a 회사의 유치권이 소멸하지 않았다고 본 원심판결에 점유상실로 인한 유치권 소멸에 관한 법리오해의 위법이 있다고 하였습니다. [대법원 2012.02.09. 선고 2011다72189 판결]