부동산 근저당권 변경등기

부동산 근저당권 변경등기

 

부동산 근저당권 변경등기는 근저당권 등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생했을 경우 그 변경 내용을 반영하기 위해 하는 등기를 말합니다. 채권최고액을 증액하거나 감액하는 계약으로 인해 등기사항의 변동이 있는경우 근저당권 변경등기를 하고 변경계약에 의한 근저당권 변경등기 신청이 이에 해당합니다. 근저당권 변경등기는 채권최고액의 증액 시 증액된 금액 × 1,000분의 2만큼의 등록세와 증액된 금액이 2,000만원 이상인 경우 국민주택채권을 매입하고, 그 외의 경우에는 등기대상 1건당 3,000원의 등록세만 납부하시면 됩니다.

 

 

 

 

그리고 공유자의 지분을 목적으로 하는 근저당권 설정등기를 한 후 공유물 분할에 따라 근저당권 설정자의 단독 소유로 된 부동산 전부에 관해 그 근저당권의 효력을 미치게 하기 위해서는 근저당권 변경등기를 해야 합니다. 채권자 및 신. 구채무자 사이의 3면 계약으로 채무자의 지위를 교환적으로 승계하거나 추가적으로 가입하는 경우 채무자변경계약을 등기원인으로 근저당권의 채무자변경등기를 신청할 수 있고 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우 채무자변경의 근저당권변경등기 신청을 합니다.

 

 

 

 

여기서 면책적 채무인수는 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수하는것을 말하며, 채권자의 승낙에 의해 그 효력이 생깁니다. 확정채권의 면책적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기는 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 피담보채무를 면책적으로 인수한 경우에 하는 채무자변경의 근저당권 변경등기 신청이며, 확정채권의 중첩적 채무인수에 의한 근저당권 변경등기는 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 제3자가 채무자가 되어 종래의 채무자와 더불어 채무를 부담하는 경우에 하는 채무자변경의 근저당권 변경등기 신청 입니다.

 

 

 

근저당권 변경등기 신청

 

채권최고액 증액 및 목적지분을 늘리는경우,채권최고액 감액 및 목적 지분을 줄이는경우, 채무자변경의 경우 신청인 또는 그 대리인은 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출해야 합니다. 다만, 대리인이 변호사인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다.

 

 

 

 

만약 A와 B가 공동명의로 아파트와 토지에 공동근저당을 설정했다면 채권최고액을 나누어 A는 아파트에 B는 토지에 단독근저당권을 변경할 수 있을까요?

 

동일한 피담보채권을 담보하기 위해 수 개의 부동산에 공동근저당권을 설정한 경우 공동근저당권의 채권최고액을 각 부동산별로 분할해 각 별개의 근저당권 등기가 되도록 함으로써 각 부동산 사이의 공동담보관계를 해소하는 내용의 근저당권변경등기는 현행 등기법제상 인정되지 않습니다. 예를 들어, 구분건물 100세대를 공동담보로 설정한 근저당권의 채권최고액 5,200,000,000원을 각 구분건물별로 52,000,000원으로 분할해 별개의 근저당권등기가 되도록 하는 내용의 근저당권변경등기를 신청할 수는 없습니다.

 

 

 

 

그리고 남편명의로 근저당권을 설정했으나 사정상 아내명의로 채무자를 변경하려고 하는경우 동일한 부동산에 관해 근저당설정등기가 순차로 경료된 후 선순위 근저당권의 채무자를 변경하는 근저당권변경의 부기등기가 이루어졌다 하더라도, 위 선순위 근저당권등기의 순위에는 아무런 영향이 없습니다.

 

또한 채무자변경으로 인한 근저당권변경등기를 신청하려고 하는경우는 종전 채무자의 표시에 변경사유가 있다고 하더라도 그러한 사실이 명백히 나타나는 서면을 첨부했다면 종전 채무자에 관한 변경등기를 생략하고 신채무자로의 변경등기를 할 수 있습니다.