부동산매매계약, 매도인 이중매매와 매수인 대처방법_조현진 부동산소송변호사

 

 

◈ 매도인의 부동산 이중매매 사례

 

▷▶ 부동산을 구입하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 납부한 A씨. 그런데 잔금일이 되어 잔금을 지급하기로 한 장소에 매도인은 나타나지 않았습니다.

 

A씨가 매도인에게 내용증명을 보내자, 매도인은 며칠전 부동산을 다른 사람에게 팔았다며 받은 계약금과 중도금을 돌려주겠다고 답을 해왔습니다.

 

 

 

 

 

 

◈ 부동산 이중매매

 

이중매매는 매도인이 동일한 목적물을 2인 이상의 매수인에게 매매하는 것을 말합니다. 채권은 배타성이 없으므로 채권계약의 단계, 즉 권리이전청구를 내용으로 하는 채권이 발생할 뿐인 단계에서는 이중매매를 하더라도 두 매수인의 권리가 서로 충돌하지 않습니다.

 

따라서 채권계약으로서 제1의 매수인과 제2의 매수인에게 이중으로 매매계약을 체결했다고 해도, 아무런 문제가 되지 않습니다. 그러나 이행에 이르러서는 두 매수인 중에 먼저 등기나 인도, 또는 대항요건을 갖춘 자가 완전히 권리를 취하고 다른 매수인의 매매계약은 이행불능에 빠지게 됩니다.

 

 

 

 

◈ 사례에 대한 대응

 

위 사례에서 A는 먼저 해당 부동산의 등기부등본을 확인해야 합니다. 부동산 등기명의자가 매도인인지, 제3자인지에 따라서 대응이 달라지기 때문입니다.

 

 

 

 

☞ 매도인이 등기명의자인 경우

 

A는 계약 당사자로서 권리행사가 가능합니다. 매도인이 잔금 수령을 거부한다면, 잔금을 법원에 변제공탁할 수도 있습니다. 이후 법원에 부동산 처분금지 가처분 신청을 하여 매도인이 소유권을 다른 사람에게 넘기는 것을 방지하여야 합니다.

 

이후, A는 소유권이전등기 이행소송을 제기하여 승소판결을 받고 판결문에 따라 소유권이전등기를 하면 될 것입니다.

 

 

 

☞ 제3자가 등기명의자인 경우

 

제3자가 적극적으로 매도인의 부동산 이중매매에 가담한 경우, 민법 제103조의 반사회적 질서행위에 해당되어 매도인과 제3자의 매매는 무효가 될 수 있습니다. 따라서 A는 매도인의 제3자에 대한 소유권이전등기말소청구권을 대위해서 행사할 수 있고, 부동산 소유권취득이 가능할 것입니다.

 

만약 제3자가 매도인과 A간 부동산 매매계약체결사실을 단순히 알고만 있었거나 전혀 모르고 있던 경우라면 제3자가 소유권을 취득하게 되는데, 이는 제3자가 적극적으로 매도인의 계약이행을 방해한 것도 아니고 선의의 매수자로 보아 이를 보호하기 위해서입니다.

 

대신 A는 매매계약을 해제하고 손해배상청구소송의 제기가 가능할 수 있으며, 특히 중도금까지 지급된 부동산 이중매매라면 매도인에 대하여 배임죄등의 형사고소 역시 가능할 것입니다.

 

 

 

 

◈ 결 론

 

부동산 매매계약과 관련하여 어려움이 있거나, 당사자간 분쟁이 있는 분들은 조현진 변호사에게 문의주시면 친절히 상담해 드리겠습니다.