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부동산소송/매매 및 임대차

임대차계약의 승계와 보증금반환청구소송 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 임대차계약에서 매매등으로 소유자 즉, 임대인이 변경될 경우 임차인은 새로운 임대인에게 임대차계약 종료시 남아있는 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 또 임차인은 임대인이 해당 부동산을 다른사람에게 처분한다면, 그런 승계를 원치 않는다면 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 있는데요, 이것은 바로 공평의 원칙과 신의칙에 근거하는 것으로 해지통고 즉시 임차권해지의 효력이 생기게 되는 것이죠. 주택임대차보호법 제3조에서는 이러한 사실이 잘 나와있는데요, 제4항에서는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고있고, 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에서도, 역시 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 본다고 규정합니다. 오늘은 임대.. 더보기
보증금반환청구소송의 제기 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 주택이나 상가등에 대하여 임대차계약시에는 월 차임의 지급 외에도 보증금을 지급하게 되는데요, 계약이 만료되거나 해지로 종료되면 보증금을 반환받아야 할 것이나 그렇지 않은 경우가 상당수 있을 수 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 보증금 반환청구소송을 제기할 수 있는데요, 이 때 임대차계약을 체결하고, 보증금을 지급한 사실과 임대차계약이 종료된 사실등을 소명함으로써 보증금반환을 청구하여야 할 것입니다. 그리고 만약, 이사를 가게 된다면 우선 임차권등기명령을 신청하여 등기를 경료한 후에 이사를 가야 대항력이 유지될 것입니다. 위의 사건 역시, 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인인 원고가 보증금반환청구소송을 진행하여 1억 9천만원.. 더보기
임차인의 보증금 보장 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 임대차계약에서 임차인은 보증금에 대하여 보장을 받을 수 있는지가 궁금하실텐데요, 오늘은 이에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 임대차계약을 하고, 당일 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받은 A는 며칠 뒤, 은행으로부터 해당 부동산의 경매통보를 받았습니다. 이유인 즉슨, 집주인이 임대차계약 체결 다음날 은행으로부터 5천만원을 대출 받았고, 해당 주택과 대지에 근저당을 설정하였는데, 집주인이 대출금을 변제하지 않았던 것이었습니다. 이 경우, A는 보증금을 보장받을 수 있을까요? 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 생긴 법입니다. 이 법에서는 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권.. 더보기
매매계약해제와 내용증명 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 부동산 매매계약 해지시 귀책사유가 당사자중 누구에게 있느냐에 따라, 계약금을 포기할 지, 계약금의 배액을 상환할지가 결정될 텐데요, 오늘은 다음의 상담사례를 살펴봄으로써 매매계약의 해지부분을 살펴보겠습니다. 질문) 부동산 매매계약을 했는데요, 매수인이 중도금 지불을 하지 않고 있어 매매계약 해지통보를 내용증명으로 보내려합니다. 매도인은 법인이고 회사의 중요한 투자계획이 있어 더이상 기다릴 수 없는 상황입니다. 이 경우, 매매계약해제 내용증명 발송일 이후 매도인이 제3자와 매매절차를 진행해도 법적인 문제가 없는지, 또 매매계약해제 내용증명을 발송하였음에도 잔금 지급일에 매수인이 매도인과 사전 협의없이 중도금과 잔금을 입금하면 매매계약이 유지되는지도 궁금합니.. 더보기
매매계약 불이행과 손해배상 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 매매계약은 부동산의 영역에서도 당연히 적용되며, 이 경우 매도인이나 매수인에게 채무불이행등의 귀책사유가 있다면 상대방은 이를 해제할 수 있죠. 매매계약에서 흔히 발생하는 매수인의 계약금의 포기 및 매도인의 계약금의 배액상환 등은 별론으로 하더라도, 추가적으로 손해가 있다면 배상청구도 가능할 수 있습니다. 다음의 상담사례를 살펴보도록 하겠습니다. 질문) 아파트 건립공사를 추진한다는 회사와 토지매매계약을 체결하고 계약금을 받았는데요, 잔금지급일이 사업승인일로부터 30일 이내에 지불한다고 되어있는데, 지금 5년이 지나도 사업추진을 하지 않고 있습니다. 계속 공사를 할 수 없는 상황으로 보이고, 매수대금 역시 지불능력이 없다고 생각되는데요, 저는 그 5년동안 재.. 더보기
매매계약의 계약금반환분쟁 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 부동산 매매계약에서의 분쟁은 부동산의 하자로 인한 분쟁도 있을 수 있으나, 매매대금과 관련하여 매수인의 지급이행 거절이나, 계약파기시 매도인의 계약금반환등이 문제가 될 수 있습니다. 이러한 사유는 일반적으로 매매당사자간 책임소재에 따라 결정될 수가 있는데요, 매도인의 귀책사유로 인한 계약파기시 계약금의 배액을 상환함으로써 계약을 파기할 수 있을 것이고, 매수인의 귀책사유로 인한 계약파기의 경우 기 계약금을 포기함으로써 계약파기가 가능할 수 있습니다. 다음의 상담사례를 들어 계약금 반환에 대해 좀더 살펴보도록 하겠습니다. 질문) 집을 2억에 샀는데요, 계약금 2천만원 중 가계약금 2백만원을 주고 1800만원은 모레 주기로 했습니다. 사정이 생겨 계약을 파기.. 더보기
임대차계약 보증금반환청구 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진변호사입니다. 임대차계약에서 계약의 만료시 임차인은 임대인을 상대로 보증금의 반환을 청구할 권리가 있는데요, 매매계약등으로 임대인이 변경되었을 경우에도, 일반적으로 임대차계약 역시 승계되므로 임차인은 새로운 임대인을 상대로 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 보증금반환문제를 살펴보도록 하겠습니다. 질문) 저는 임차인인데요. 임대차계약을 유지하던 중, 임대인이 바뀌었습니다. 보증금을 새 임대인에게 직접 받으라고 하는데, 좀 늦게 준다고 합니다. 보증금을 전 주인에게 독촉해도 되는지 궁금합니다. 답변) 임대건물이 양도된 경우, 양수인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 임대차관계는 그대로 지속된다고 볼 수 있습니다. 다만, 이 경우 임차인이 승계를 .. 더보기
매매계약 해지사유의 범위 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 부동산등을 매매하는 경우, 매수인은 아무래도 매도인에 비하여 해당 부동산의 하자등에 대하여 이를 인지하기가 쉽지는 않을 것입니다. 오늘은 이와 관련하여 부동산 해지사유 등을 살펴보겠습니다. 사안) 아파트 매매계약을 했고 계약금 3천만원이 간 상태입니다. 그런데 중도금 지급일 전에 아파트에 미납관리비가 많아서 열공급을 중지한다는 내용으로 공고가 되었고, 우리가 곧 잔금인데 미납된 관리비를 안내면 열공급이 아예 끊긴다는 사실을 알게 되었는데요, 이럴 경우 해지사유가 되지 않는지 궁금합니다. 그리고 만약 중도금을 지급하고 매도인과 소송해야 하는지도 궁금합니다. 답변) 우선 미납관리비 금액을 알아보시고 금액이 크다면 매매계약 해지도 가능한 경우가 있으나 크지 않.. 더보기
매매대금청구소송 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 오늘은 부동산 매매대금분쟁을 살펴보고 해결방안을 살펴보도록 하겠습니다. 사안) 저는 매도인입니다. 저는 2004년 5월 채무자인 매수인에게 부동산 매매를 통해 선등기 이전을 해주기로 하고 대리인으로 나온 매수인의 남편과 매매계약하였는데 계약금만 지불하고 매수자는 잔금 1억 3천만원을 지불하지 않아 계속 독촉하던 중에 알고보니 매수자는 그 사이에 부동산을 제3자에게 다시 매도해 버린 것을 알게 되었습니다. 이에 계속 잔금지불을 요구하였으나 매수인은 매매계약 당시 매수인의 남편이 자신의 명의를 빌려달라고 해서 서류만 주고 계약한 것이지, 매수인 자신은 전혀 아는 바가 없고 또한 제3자에게 매도한 것도 남편이 매수자 명의만 가져가서 주도한 것이고, 제3자에게 .. 더보기
매매대금의 반환 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 매매란 당사자의 일방이 어떤 재산권을 상대방에게 이전하기로 약속하고 상대방이 이에 대하여 그 대금을 지급하기로 약속함으로써 성립하는 계약인데요, 매매가 성립하면 그 효력으로서 매도인은 매매의 목적인 재산권을 매수인에게 이전할 의무를 부담하고, 매수인은 매매대금을 매도인에게 지급할 의무를 지게 됩니다. 또 매매의 목적인 재산권에 하자가 있거나 또는 매매의 목적물에 하자가 있는 경우에도 매도인이 일정한 담보책임을 부담하는 경우가 있습니다. 오늘은 부동산매매대금의 반환과 관련하여 다음 사례를 살펴보도록 하겠습니다. 사안) 법인인데요, 2007년 말 서울 신림동에 부지를 개발하기 위해 여러필지에 계약을 했는데 당시, 분양가 상한제로 사업을 접었습니다. 계약의 특.. 더보기

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