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부동산소송/매매 및 임대차

보증금반환청구소송 상담사례 확인 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 임대차계약이 종료되면, 임차인은 임차목적물을 반환하여야 하고 반면에 임대인은 보증금을 반환하여야 할 것입니다. 그러나 이처럼 계약이 종료되었으나 임대인이 보증금의 반환을 지체하거나, 거부한다면 임차인은 임대인을 상대로 민사상 보증금반환청구소송을 제기할 수 있을 것입니다. 오늘은 저희 사무소에서 상담한 보증금반환청구사안에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 질문) 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는데요, 은행대출을 받아 새로 이사를 한 것이라 이자는 계속 나가고 있는데, 임대인은 집이 안나간다고 계속 미루고만 있습니다. 임대인에게 독촉도 하고, 보증금을 못주면 은행 이자라도 달라고 했는데 못주겠다고 맘대로 하라고 합니다. 어떻게 대처해야 하는지 궁금합니다. 답변.. 더보기
새임대인에 대한 임차인의 대항력 검토 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 주택임대차보호법에서는 제3조 제4항에서 임차주택의 양수인과 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 명시하고 있습니다. 따라서, 임차인은 새 임대인에 대하여도 임차권을 항변할 수 있다고 볼 수 있을 텐데요. 오늘은 이와 관련하여 저희 사무소에서 상담한 사안을 살펴보도록 하겠습니다. 질문) 이번에 건물주가 바뀌면서 재계약을 요구하고 있습니다. 임대인이 바뀐것에 대한 재계약이 아니라, 보증금과 월세 인상을 요구하고 있습니다. 현재는 보증금 2억 2천만원에 월세 450만원과 관리비 48만원인데, 임대인이 원하는 것은 보증금을 2억 9천만원에 월세 600만원으로 요구합니다. 보증금 외 월세인상은 어렵다고 했더니, 550만원 과 5.. 더보기
부동산 매매계약 해지 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 부동산 거래에 있어서 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래가격이 아닌 허위의 거래가격으로 계약한 계약서를 다운계약서라고 합니다. 일반적으로 세금을 덜 내기 위해서 하는 계약으로 과태료등에 처할 수 있어 하지 않는 것이 좋을 텐데요, 이러한 다운계약서는 부동산 매매계약에서의 필요적 요건은 아니므로, 이와 관련하여 거절한다해도 계약위반은 아니고, 다운계약의 거절을 이유로 거래를 거부한다면 이는 계약위반이 될 것입니다. 오늘은 이와 관련하여 저희 사무소에서 상담한 사안을 살펴보도록 하겠습니다. 질문) 얼마전 집을 사게 되었는데요, 계약금을 지급하였는데, 계좌이체가 아니고 현금으로 드렸습니다. 계약금을 주었더니, 다운계약서를 하자고 하여서 잘 몰라 알았다고는 했.. 더보기
임대차계약해지 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 일반적으로 임대차계약은 계약기간 만료이후에 임대인에 대한 잔존 보증금을 청구할 수 있습니다. 그러나 부득이한 사정으로 인하여, 임차인이 계약만료전에 임대차계약을 해지하고자 할 때가 문제가 될 수 있을 텐데요, 오늘은 다음의 상담사례를 살펴보도록 하겠습니다. 질문) 계약이 아직 남아 있는데요, 사정상 상가를 빼고 싶은데 방법이 있나요? 보증금도 남아있구요, 나가고 싶다고 했는데 건물주가 안된다고 합니다. 재계약때 2년을 계약했어야 했는데, 건물주가 저번이랑 같이 계약했다고 해서 그렇게 알았는데 3년으로 계약을 했습니다. 지금 적자에, 보증금까지 다 쓰면 월세 줄 돈도 없는데 어떻게 해야 하는지 궁금합니다. 답변) 원칙적으로 계약기간이 남아있다면 중도해지는 .. 더보기
매매계약 해제권 행사시기 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 매매계약에서 계약금의 배액을 상환하거나 계약금을 포기하고 해제권을 행사할 수 있는 시기 등 매매계약의 해제에 관하여는, 매매계약의 당사자 일방이 계약금을 상대방에게 교부하였고 당사자간에 다른 약정이 없다면, 매매계약 쌍방 당사자중 어느 일방이라도 이행에 착수한 이후에는, 그 당사자나 상대방이 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수 없는데요, 여기서 이행에 착수하였다는 것은 객관적으로 보아 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위의 일부를 이행하거나, 또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말하는 것으로 단순히 이행의 준비만으로는 부족하지만, 반드시 계약내용에 들어맞는 이행제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아닐 것입니다. 따라서 매매.. 더보기
상가건물임대차보호법과 권리금 규정 검토 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 상가건물의 영업자가 영업시설이나 비품, 거래처, 영업상의 노하우, 신용 및 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점등 유형과 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인이나 임차인에게 지급하는 금전을 권리금이라고 하죠. 다시말해, 상가건물의 임대차계약시에 장소적, 영업적 이익의 가치를 금전으로 평가하여 임차인으로부터 임대인에게 지급되거나 임차권의 양수인으로부터 임차권의 양도인에게 지급되는 것을 권리금이라고 하는데요. 이러한 권리금에 대한 규정에 대하여 상가건물임대차보호법에서는, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 다음의 사항을 규정하고, 권리금회수기회를 침해하여서는 안된다는 규정을 두고 있습니다. 1. 임차인이 주선한 신규임차.. 더보기
부동산 이중매매 대처요령 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 매도인이 동일한 목적물을 2인 이상의 매수인과 매매하는 것을 이중매매라고 합니다. 이중매매가 위법인지 아닌지에 대하여, 많은 분들이 문의주시는데요, 채권은 배타성이 없기 때문에 채권계약의 단계에서는 이중매매를 하더라도 두 매수인의 권리가 상호 충돌되지 않을텐데요, 즉, 채권계약으로서 제1매수인과 제2매수인에게 이중으로 매매계약을 하는 것에 대하여는 문제가 되지 않습니다. 다만, 이행단계로 진행된다면 문제가 생길 수 있는데요, 두 매수인 가운데 먼저 등기나 인도 또는 대항요건을 갖춘 자가 완전히 권리를 취할 것이고, 다른 매수인과의 매매계약은 이행불능이 될 것입니다. 이런 경우, 해당 부동산의 매수자로서 이중매매가 의심된다면, 먼저 해당 부동산의 등기부등본.. 더보기
임대인 양도후 보증금반환청구소송 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에서는, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있고, 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에서도, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 것을 규정하고 있는데요, 오늘은 이와 관련하여, 상담사례를 들어 살펴보도록 하겠습니다. 질문) 임대차계약 기간중 서로 갱신에 대한 합의가 없어, 집을 나가려고 합니다. 그런데 집주인이 바뀌었는데, 계약이 만료되면 보증금을 누구에게 받아야 하는지 궁금합니다. 답변) 신 소유자 즉, 양수인에게 반환청구를 하시면 됩니다. 임대차계약의 경우, 위처럼 임차인의 보증금 반환청구 상대방은 명문으로 신 소유자라고 규정되어 있습니다. 다시 말해, 양수인인 신 소유자가 구 소유자인.. 더보기
임대차계약 구두의 묵시적갱신 입증 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 임대차계약에서 묵시적갱신에 대하여 문의를 해주시는 분들이 많으신데요, 입증이 가능한 서면등이 확보되어 있다면, 이에 대하여 분쟁이 생길 여지가 없겠으나 이러한 서면등이 없을 경우가 문제가 된다 하겠습니다. 즉, 구두계약일 경우 묵시적 갱신에 대한 입증부분이 쟁점이 될 텐데요, 예로들어 일반적으로 처음 2년의 임대차계약을 체결하고, 이후 연장시 금액 변동이 없거나, 또는 재계약을 하기로 구두로 합의해 놓고 계약서를 쓰기 전에 의사를 번복하는 경우등입니다. 이 때 구두계약만을 믿은 당사자는 손해를 입을 수 있는데요, 이러한 재계약에 대한 문서가 없을 경우를 살펴보도록 하겠습니다. 문서가 없다면 입증을 하기 어려우므로, 사실상 재계약 성립을 요구하는 자가 더 .. 더보기
소유자변경시 보증금반환청구소송 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 임대차계약과 관련하여 최근 저희 사무소로 임대인이 변경되었을 때 보증금반환청구에 대하여 문의주시는 분들이 점차 늘고 계신데요, 임대차계약의 경우에 임차인의 보증금 반환청구의 상대방은 명문으로 신 소유자라고 규정되어 있습니다. 왜냐하면, 양수인인 신 소유자가 구 소유자인 당초 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문인데요. 따라서 임차인은 임대차계약 종료시 남아있는 보증금을 신 소유자에게 반환청구하면 될 것입니다. 아울러, 임차인은 소유자가 부동산을 다른 사람에게 매매등으로 처분하는 경우 그러한 승계를 원치 않는다면 임대차계약을 해지할 수 있는 권리가 있을 것이고, 이는 공평의 원칙 및 신의칙에 근거한 것으로써 해지통고 즉시 임차권해지의 효력이 생기게 되는.. 더보기

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