임대차계약해지 보증금반환소송

임대차계약해지 보증금반환소송

 

 

1. 본 소송에 이르게 된 경위
가. 이 사건 임대차계약의 체결 
(1) 원고와 피고는 2012. 12. 13. 이 사건 건물에 대하여 임대차계약을 체결하면서, 계약기간 2년, 보증금 190,000,000원으로 약정하였습니다.
(2) 그리고 위 계약서에 2013. 2. 5. 주민센터에서 확정일자를 부여받았습니다.

나. 이 사건 건물에 대한 경매절차의 개시로 인한 임대차계약 해지사유
(1) 이 사건 임대차계약일인 2013. 2. 5. 이후 2013. 10. 22. 근저당권자인 소외 은행 주식회사에 의하여 임의경매 개시결정이 있었습니다.
(2) 위 은행은 원고보다 선순위 근저당권자로 2002. 11. 7. 근저당권설정등기를 경료하였습니다.
(3) 한편, 이 사건 건물에 대하여 최근 최고가매각허가결정이 있었습니다.
(4) 이와 같이 이 사건 건물이 임대차계약 기간 중에 경매개시결정 및 최고가매각허가결정으로 인하여 임차인인 원고는 더 이상 이 사건 건물을 사용하거나 수익할 수 없는 상황이며 낙찰자에게 인도하여야 하는 상황입니다.

 

 

 

이는 전적으로 임대인의 과실로 인하여 임대차계약이 그 목적을 달성할 수 없게 된 것이며, 나아가 대법원은 “주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 그와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없다.

 

한편 임차주택이 경매되는 경우에 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료되며, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니한다.”고 판시하고 있습니다(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 참조).

 

 

 

(5) 원고는 2013. 11. 11. 법원에 배당요구신청서를 제출하였으며 피고는 열람 및 복사신청서를 제출하여 원고의 배당요구신청 사실을 알게 되었다고 할 것입니다.
 따라서, 이 사건 임대차계약은 원고의 배당요구의 의사표시, 즉 계약 해지의 의사표시가 피고에게 도달한 것으로 볼 수 있다고 할 것이며, 나아가 이 사건 소장부본의 송달로도 이 사건 임대차계약은 해지되었다고 할 것이므로 피고는 원고에게 보증금 전액을 지급하여야 할 것입니다. 

 

다. 보증금반환의무의 발생
(1) 이와 같이, 이 사건 임대차계약은 경매개시결정 및 이로 인한 원고의 해지의 의사표시로 인하여 종료되었다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 보증금을 반환하여야 할 것입니다.
(2) 또한, 원고가 이 사건 선순위 근저당권자의 존재로 인하여 배당절차에서 전액을 배당받기는 어려울 것으로 보이는바, 하루속히 이 사건 판결문으로 추가 집행을 하여야 할 상황입니다.

 

 

 

3. 결  론
이상에서 살펴본 바와 같이, 원고는 이 사건 경매개시결정 등으로 인하여 더 이상 임대차계약의 목적을 달성할 수 없는 상황이므로 이 사건 임대차계약을 해지하였는바, 피고는 원고에게 보증금을 반환할 의무가 있다고 할 것이어서, 그 보증금의 반환을 구하기 위하여 이 사건 소를 제기하기에 이르게 된 것입니다.