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부동산소송/매매 및 임대차

부동산 매매 임대차계약금 다툼해결은?_조현진 부동산소송변호사 ○ 임대차계약 가계약금 반환문제 Q) 얼마전에 전세 가계약을 체결했습니다. 가계약금은 임대인 계좌로 입금했고, 가계약시 별도의 해약금이나 위약금 얘기는 없었습니다. 그런데, 매매가보다 전세가가 높아서 불안합니다. 계약을 포기하려고 하는데 임대인이 가계약도 계약이라며 못돌려준다고 합니다. 제가 어떻게 해야하는지 가계약금을 포기해야하는지 궁금합니다. A) 대법원에서는 가계약금의 경우, 일반적으로 계약금과는 다르게 가계약금을 주고 받으면서 특별히 따로 정하지 아니하는 한, 당연히 위약금 약정이나 해약금약정이 있었다고 볼 것은 아니므로, 특별한 다른 약정없이 가계약금만 지급한 상태에서 계약에까지 나아가지 아니하였다고 해도 지급한 가계약금의 반환을 구할 수 있다고 판시한 바 있습니다. 다만, 사안에서 만약 가계약.. 더보기
묵시적 계약갱신 보증금반환청구소송에 대하여_조현진 부동산소송변호사 ○ 부동산 계약만료와 보증금 반환문제 Q) 임대차계약을 하고 원룸에 입주하였습니다. 계약기간이 살짝 지났고, 이번달까지 거주를 하고 이사를 가려고 합니다. 방을 빼고 부동산에 올라가면 보증금은 바로 반환이 되는 것인지 궁금합니다. A) 보증금 반환은 임대차게약이 종료된 후, 해당 부동산을 반환하면서 동시에 반환을 받는 것입니다. 1년 계약이후, 추가로 거주한 사실이 있다면 묵시적 계약갱신에 해당되어 종료 희망일 3개월 이전에 임대인에게 임대차계약 종료를 고지하여 계약을 해지하여야 할 것입니다. 더보기
임대차보증금반환청구소송, 보증금 미반환시 대처방법은?_조현진 보증금소송 변호사 ◇ 보증금반환청구소송 Q) 경기도의 주택에서 전세로 거주하고 있습니다. 전세보증금이 2억원인데, 최근 매매가가 2억 2천만원정도로 형성되었습니다. 문제는 집주인이 채무가 많아 새로운 임차인이 오기전에는 보증금을 주지 못한다고 합니다. 집주인이 계약기간이 만료되어도 보증금을 주지 않는다면, 제가 어떻게 해야하는지 궁금합니다. A) 보증금을 주지 않는다면, 어쩔수없이 부동산 가압류와 보증금반환청구소송을 제기할 수 밖에 없습니다. 즉, 임대차계약이 정상적으로 종료된 이후라면 새 임차인 여부등 임대인의 사정과는 상관없이 계약의 종료와 함께 보증금반환청구가 가능할 것입니다. 보증금 미반환으로 인해 발생할 손해가 예견되는 경우, 미리 고지하여야 상대방에게 추후 특별손해배상청구가 가능할 수 있을 것입니다. 더보기
매매계약 하자 손해배상청구소송_조현진 손해배상소송변호사 □ 부동산 매매후, 하자문제 Q) 작년에 매매계약을 하고, 잔금까지 치르고 들어와 산지는 10개월정도 되었습니다. 당시에 매도인과 부동산 중개인은 누수에 대해 아무런 말이 없었는데, 지난주 주말에 아랫집 세입자가 올라와서 화장실쪽에 물이샌다고 하였습니다. 얘기를 해보니 지난 몇년동안 물이 계속 샜는데, 전 매도인이 소극적으로만 대했다고 합니다. 오늘 업체를 불러 간단히 확인했는데, 오랜기간 오수관에서 물이 새는 것으로 보인다고 하였습니다. 현 시점에서 저희가 수리비용을 매도인에게 청구할 수 있는지 궁금합니다. 누수문제가 이렇게 심각한지 알았으면 매수를 안했을텐데 화가 납니다. A) 매수인이 매매목적물에 대한 하자를 과실없이 미리 알지 못했다면, 하자에 관한 사실을 안 날롭퉈 6개월이내에 손해배상을 청구할.. 더보기
부동산 매매계약 해제에 대한 법적 문제는?_조현진 부동산소송변호사 ■ 부동산 매매계약 해제와 법적 문제 Q) 부동산 매매계약을 하였으나, 매수인이 계속 중도금 지급을 하지 않아 매매계약 해제와 관련한 내용증명을 발송했습니다. 즉, 매매계약의 해제원인은 매수인의 중도금 지급이행 지체입니다. 저희 매도인은 법인이고, 회사의 중요한 투자계획이 있어 더 기다릴 수 없습니다. 매매계약해제에 대한 내용증명을 발송하고 이후, 저희가 제3자와 매매절차를 진행해도 되는지 만약, 내용증명을 발송한 이후 잔금 지급일이 매수인이 사전 협의없이 중도금과 잔금을 한번에 이체하면 매매계약은 여전히 유지되는지 궁금합니다. A) 이미 매수인의 중도금 지급의무 불이행으로 인하여 매도인으로부터 매매계약 해제통지를 받은 것이므로, 위 내용증명을 송달받으면 매매계약이 해제되었으므로 이후 다시 새로운 매매계.. 더보기
임대차계약 만료후, 임차인의 보증금 반환받기_조현진 부동산소송변호사 ■ 부동산 보증금 분쟁 요즘 부동산 시장에 대한 정부규제가 강화되면서, 갭투자등으로 임대수익을 올리던 임대인들이 계약만료시점에 보증금을 반환하지 못하는 사례가 증가하고 있습니다. 보증금을 제때 받지 못한다면, 임차인으로서는 새로 이사할 곳에 임대차계약을 체결하고도 대금을 지급하지 못해 계약금을 날리는 등 여러 손해가 있으므로 이러한 경우, 민사청구를 고려해야 할 것입니다. ■ 보증금 미지급 사례 Q) 계약기간이 만료되어 이사를 가려고 하는데, 임대인은 보증금을 새로운 세입자가 들어오면 그 때 준다는 입장입니다. 임대인의 말을 믿고 이사를 해도 되는지 궁금합니다. ...더보기 A) 임차인의 대항력 취득 및 존속요건은 주택임대차보호법상 주택의 인도와 주민등록, 점유입니다. 임차인으로서 임대차가 종료된 후 보.. 더보기
부동산 매매계약에서의 손해배상청구문제_조현진 부동산소송변호사 ● 부동산 매매계약 다툼 최근 부동산 매매와 관련하여 저희 사무실에 많은 문의가 오고 있습니다. 매매계약을 체결하였으나, 실제로 해당 부동산에 대한 하자가 발견되어 이에 대한 손해배상, 계약해지등을 문의해오는 경우인데 일반적으로 매도인이 매수인에 비하여 부동산의 하자부분에 대한 정보를 많이 알 수 밖에 없으므로, 민법에서도 이에 대한 책임에 명확히 규정할 필요가 있다고 할 것입니다. ● 매도인의 담보책임 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때에 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 책임을 매도인의 하자담보책임이라고 합니다. ● 부동산 매매계약 분쟁 사례 ☞ 교외에 전원주택을 지을려고 토지 1,600㎡를 샀습니다. 잔금까지 다 지급하고 소유.. 더보기
매매계약체결 취소와 가계약금반환청구, 조현진 가계약금소송변호사 ◈ 가계약과 분쟁사례 B씨로부터 자신 소유의 부동산을 매입하지 않겠냐는 제안을 받은 A씨는 매매대금 2억 7000만원에 부동산을 매수하기로 합의하고, 본계약 체결전 가계약금 명목으로 B씨에게 300만원을 송금했습니다. 그러나 이후 A씨는 부동산을 매입하지 않기로 하고 B씨에게 가계약금을 돌려달라고 요청했는데 B씨가 이를 거부하자, A가 소송을 제기한 것입니다. ◈ 가계약과 계약금 계약금은 계약체결당시에 당사자중 한 쪽이 상대방에게 지급하는 금전을 말하는데, 일반적으로 부동산 매매계약등에서 계약전 부동산의 물건을 확보해두기 위해 위 사례와 같이 계약서 없이 가계약금을 지급하는 경우가 많습니다. 이후 본계약이 체결되어 매매가 정상진행되면 아무 문제가 없지만, 가계약금 지급후에 계약이 안된 경우 가계약금과 관.. 더보기
임대차계약만료후, 보증금반환문제 해결방법은?_조현진 보증금소송변호사 ■ 보증금반환청구소송 사례 원고 의뢰인의 소송대리를 진행한 조현진 변호사는 임대인 피고회사에 대하여 임대차계약이 정상적으로 종료한 사실에 비추어, 보증금의 반환을 요구하였으나 피고가 이를 이행하지 않자 보증금반환청구소송을 제기하였고 법원의 원고 인용결정을 받았습니다. ■ 임대차계약종료와 보증금 분쟁 부동산 임대차계약과 관련하여, 최근 부동산 경기가 안좋아지면서 보증금반환에서 다툼이 발생하는 경우가 많습니다. 일반적으로 임대차계약이 정상적으로 종료된 후에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해주어야 하는데, 만약 연체된 차임이 있을 경우 이를 보증금에서 공제하고 잔존 보증금을 반환하게 됩니다. ■ 보증금반환소송제기와 유의사항 보증금반환청구의 경우, 당사자간 임대차계약을 체결하였고 이에 따라 보증금을 지급하였으.. 더보기
부동산 이중매매, 지혜로운 사건 처리방법은?_조현진 부동산소송 변호사 ◆ 이중매매 매도인이 동일한 목적물에 대하여 2인 이상의 매수인과 매매하는 것을 이중매매라고 합니다. 이중매매가 불법이 아닌지를 궁금해 하시는 분들이 간혹 계십니다. ◆ 이중매매 정당한가 채권은 배타성이 없으므로 채권계약의 단계에서는 이중매매를 하더라도 두 매수인의 권리가 상호 충돌되지 않습니다. 따라서, 채권계약으로서 제1매수인과 제2매수인에게 이중으로 매매계약을 하는 것에 대하여는 문제가 되지 않을 것입니다. ◆ 이중매매의 이행단계 단, 이러한 이중매매가 이행단계로 돌입한다면 문제가 생길 소지는 있습니다. 왜냐하면 두 매수인 가운데 먼저 등기나 인도 또는 대항요건을 갖춘 자가 완전히 권리를 취득할 것이고 그럼 다른 매수인과의 매매계약은 이행불능이 되기 때문입니다. ◆ 이중매매에 대한 대처는 해당 부동.. 더보기

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