부동산변호사 부동산경매배우기 관련법률

부동산변호사 부동산경매배우기 관련법률

 

 

안녕하세요 부동산변호사 조현진변호사입니다.

부동산경매를 하려면 경매유형과 경매절차,경매대상들을 알아야 합니다. 그리고 부동산경매를 하기 이전에 관련법률들을 숙지하고 계시다면 경매에 있어서 좀더 효율적이고, 혹시나 생길 수도 있는 경매관련 분쟁에 대해서도 도움이 될 수 있겠죠. 그래서 오늘은 부동산변호사 조현진변호사와함께 부동산경매배우기 기본적인 관련법령들을 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산경매와 관련된법제는 크게 경매절차에 관한 법제와 매수인의 권리 보호에 관한 법제로 나눌 수 있습니다. 부동산 경매의 절차에 관해서는 민사집행법이 주로 규정하고 있으며, 부동산등기법, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에관한 법률, 형법 등에도 경매관련 사항이 규정되어 있습니다. 또한, 경매 부동산 매수인의 권리보호에 관해서는 민사집행법이 주로 규정하고 있으며, 이 외에도 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법 등이 있습니다.

 

 

 

 

부동산경매 절차 관련 법제

 

민사집행법
민사집행법은 제2편제2장제2절 및 제3편에서 법원에서 실시하는 부동산 경매의 절차에 관한 전반적인 사항을 규정하고 있습니다. 구체적으로 민사집행법은 채권자의 경매 신청, 법원의 경매개시결정과 매각 준비 및 공고, 입찰자의 입찰 참여, 법원의 최고가매수인 선정·매수신청보증 반환 및 매각허가결정, 매수인의 매각대금 납부 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당실시 등에 관해 정하고 있습니다.

부동산등기법
부동산등기법은 부동산등기기록에 기록되는 사항에 관해 정하고 있으며, 제4장에서는 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다. 입찰에 참여하려는 사람은 부동산등기기록을 통해서 해당 부동산에 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등이 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다.

 

 

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률은 공인중개사가 법원 경매 및 공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득을 알선하고 매수신청 또는 입찰신청을 대리하는 것을 허용하고 있습니다.

그리고 부동산 매수신청 및 입찰신청의 대리는 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙에 따라 부동산 경매에 관한 실무교육을 이수한 후 관할 지방법원에 매수신청대리인 등록을 한 공인중개사만이 할 수 있습니다.

 

형법
형법은 입찰 또는 매각기일의 진행을 방해한 사람에 대한 처벌을 정하고 있습니다.위계 또는 위력이나 그 밖의 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

 

 

매수인 권리보호 관련 법제

 

민사집행법
민사집행법은 제2편제2장제2절 및 제3편에서 경매 부동산을 매수한 사람의 권리를 보호하기 위한 사항을 규정하고 있습니다. 구체적으로 민사집행법은 이해관계인의 합의에 따른 매각조건의 변경, 매수인의 매각허가결정에 대한 즉시항고, 매각대금의 지급에 따른 권리의 취득, 소유권의 취득에 따른 부동산소유권이전등기의 촉탁 및 부동산의 인도명령 등에 관해 정하고 있습니다.

부동산등기법
부동산등기법은 부동산등기기록에 기록되는 사항에 관해 정하고 있으며, 제4장에서는 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다. 경매를 통해 부동산의 소유권을 취득한 경우에는 법원이 등기관에게 소유권이전등기촉탁을 해서 등기가 이루어지므로 매수인이 따로 소유권이전등기를 하지 않아도 됩니다.

 

 

 

주택임대차보호법
주택임대차보호법은 이 법의 적용을 받는 주거용 건물에 경매가 실시되어 매각된 경우에 기존의 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만, 동시에 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있습니다.
민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우 그 임차주택이 매각되면 임차권이 소멸되므로 임차인은 점유자의 신분이 됩니다. 이 경우 매수인이 기존의 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 법원에 요청해서 해당 주택을 인도해 줄 것을 명할 수 있습니다. 그러나 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 그렇지 않습니다.

상가건물 임대차보호법
상가건물 임대차보호법은 이 법의 적용을 받는 상가건물에 경매가 실시되어 매각된 경우에 기존의 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만, 동시에 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있습니다.

민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우 그 임차건물이 매각되면 임차권이 소멸되므로 임차인은 점유자의 신분이 됩니다. 이 경우 매수인이 기존의 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 법원에 요청해서 해당 건물을 인도해 줄 것을 명할 수 있습니다. 그러나 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 그렇지 않습니다.

 

 

 

지금까지 부동산변호사와 함께 부동산경매배우기 기초적인 관련법률에 대해서 알아보았습니다. 부동산관련해서는 계약문제나 경매등 관련해서 여러가지 많은 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그렇기 때문에 기본적인 관련법률들을 알고 계시다면 조금이라도 도움이 될것입니다. 하지만 막상 분쟁이 생겼을경우에는 어떤문제부터 해결해야할지 어떻게 해야할지 어려움을 느끼실 수 있습니다. 

 

만약, 부동산문제로 분쟁이 발생했을시에는 혼자서 해결하시는것보다 변호사와 상담을 통해 문제 해결을 하시는게 훨씬 효율적일것입니다. 따라서, 부동산관련해서 분쟁이 발생했다면, 부동산변호사 조현진변호사의 자문을 통해 도움을 받아보시길 바랍니다.