소액임차인 최우선변제금액 부동산분쟁변호사

소액임차인 최우선변제금액 부동산분쟁변호사

 

안녕하세요. 부동산분쟁변호사 조현진변호사입니다.

임차인이 경매신청등기 전에 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마치면 보증금 중 일정액을 다룬 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 수 있는것을 최우선변제라고 합니다. 상가임대차의 경우 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물에 대해 다른 채권자에 의해 개시된 경매절차에 참가하여 그 상가건물의 환가대금에서 우선적으로 보증금을 회수 할 수 잇으며, 경매절차에서 보증금을 변제받기 위해서는 배당요구의 종기까지 집행법원에 서면으로 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 그럼, 오늘은 부동산분쟁변호사와 함께 소액임차인 최우선변제금액 관련하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

소액임차인 최우선변제 요건

- 소액임차인의 범위에 속할 것

임차인의 보증금이 아래의 지역별 보증금액에 해당되어야 최우선변제 받을 수 있는 임차인이 됩니다.

 

 서울특별시 : 6천500만원 이하
  수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 : 5천500만원 이하
  광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 이하
  그 밖의 지역 : 3천만원 이하

 

 

 

 

 

그리고 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 되는데요. 예를들어 서울특별시에서 상가건물을 임차하면서, 보증금으로 1,000만원을 지급하고 매월 30만원의 차임을 지급하기로 약정한 상가건물 임대차에서 총 보증금은 4,000만원{(월차임 30만원 × 100) + 1,000만원 = 4천만원}으로 소액임차인에 해당됩니다.

 

 

 

또한, 소액임차인 최우선변제를 받기위해서는 대항요건을 갖추어야 하는데요. 임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 하며, 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.

이밖에도 소액임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이유는 경매나 공매에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차상가건물이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

 

 

 

 

만약 서울특별시에서 상가건물을 임차하여 보증금 3000만원에 상가를 운영하고 있는 자가 임차건물이 경매에 넘어가기 되어 보증금을 돌려받는다고 하는데 임차한 상가건물에는 이미 다른 담보물권자들이 우선해 있다면 어떻게 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

 

 

 

 

소액임차인은 임차상가건물에 대해 상가건물 임대차보호법상의 요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 소액임차인은 지역별로 보증금액이 달리 규정되어 있는데, 서울시의 경우 6천500만원 이하의 보증금이어야 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 위 경우 지역별 보증금액에 의해 소액임차인에 해당하기 때문에 서울특별시에서 상가건물을 임차한 자가 돌려받을 수 있는 최우선변제 보증금액은 2천200만원 이하의 범위에서 결정됩니다.

 

지금까지 부동산분쟁변호사와 함께 소액임차인 최우선변제금액에 대해 알아보았습니다. 이밖에 최우선변제금액 관련하여 궁금한 사항이 있으시다면 조현진변호사에게 문의 주시길 바랍니다.