부동산 인도명령 및 명도소송

부동산 인도명령 및 명도소송

 

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다. 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산 인도명령

 

부동산 인도명령은 법원경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 완납하고 소유권을 취득했으나, 채무자나 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원을 이르는 말입니다. 부동산 인도명령은 낙찰자가 별도의 명도소송 없이도 강제집행 권원을 확보할 수 있도록 해, 명도소송에 비해 빠르게 부동산을 명도받을 수 있다는 장점을 가지고 있지만, 인도명령을 받기 위해서는 낙찰자가 대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 잔금완납증명서를 첨부해 해당 법원에 신청해야 하며, 만일 이 기간이 경과하게 되면 명도소송을 통해 집행해야 합니다.

 

또한, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

 

 

이러한 인도명령 결정은 신청 접수 후 통상 1주일 이내 내려지게 되고, 법원은 ‘인도명령 대상자’에게 ‘인도명령결정문’을 송달하게 된다. 낙찰자는 이 ‘인도명령결정문’과 상대방에게 송달됐다는 ‘송달증명원’을 가지고 관할법원의 집행관 사무실에 가서 강제집행신청을 하면 됩니다.

 

그리고 인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

 

 

 

 

이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다. 부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다.

 

 

 

 

 부동산 명도소송

 

인도명령 신청기간이 지나거나 채무자.소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는것도 가능하지만, 명도소송을 제기하는것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 듭니다.

 

 

 

 

그리고 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있으며, 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다. 이렇게 부동산 인도명령 및 명도소송에 대해 알아보았는데요. 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다. 만약, 부동산 인도명령이나 명도소송으로 도움이 필요하시다면 조현진 변호사에게 문의 주시길 바랍니다.