부동산분쟁변호사 부동산 인도명령

부동산분쟁변호사 부동산 인도명령

 

 

안녕하세요. 부동산분쟁변호사 조현진변호사입니다.

부동산 강제집행에 있어서 집행법원이 결정으로써 내리는 명령을 인도명령이라고 합니다. 인도명령에는 두가지 경우가 있는데요. 특정한 유체물의 인도 또는 일정한 종류의 유체물 인도나 권리 이전의 청구에 대한 금전채권 집행에서 그 유체물을 집행관 또는 보증인에게 인도할 것을 명하는 경우입니다. 이들 청구권의 목적물을 직접 압류하기 위한 준비로서 시작되며, 그 목적물이 유체동산인 경우에는 그 동산을 채권자에게 위임받은 집행관에게 인도할 것을 명하고, 부동산인 경우에는 그 부동산을 보관인에게 인도할 것을 명합니다.

 

 

 

 

그리고 부동산의 강제경매에 있어서 경락인이 대금을 납부한 후 6개월 이내에 신청할 때에는 법원이 채무자.소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여 그 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하고, 매수인 또는 채권자의 신청에 의하여 매각허가 결정 후 매수인이 인도를 받을 때까지 그 부동산을 법원이 지정하는 관리인이게 인도하도록 명하는 것입니다.

 

그렇다면, 경매절차상 매수인의 주택임차인에 대한 인도명령은 가능할까요?

 

A는 근저당권이 설정된 주택을 임차하여 거주한지 5개월 정도 되었는데, 선순위의 근저당권이 실행되어 매수인이 소유권을 취득하였을 시 매수인은 법원으로부터 부동산 인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방을 인도 받고는 A에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 합니다. 이럴경우 임차주택을 인도해주어야 하는지 부동산분쟁변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

강제경매의 경우 부동산인도명령에 관하여 민사집행법 제136조에서는 "법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매도인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 않습니다. 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있습니다.

 

제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있으며, 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 합니다.

 

 

 

 

다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하고, 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다. 또한, 채무자·소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 그리고 위 규정은 민사집행법 제268조에 의하여 부동산을 목적으로 하는 담보권실행을 위한 경매절차에도 준용됩니다.

 

따라서 A는 선순위 근저당권이 설정된 후 위 주택을 임차하여 위 근저당권의 실행으로 인한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없으므로, 경매절차의 매수인은 위 규정에 따른 부동산인도명령을 받아 귀하의 점유부분에 대하여 인도집행을 할 수 있을 것으로 보입니다. 참고로 구 민사소송법 제647조 제1항에서는 부동산인도명령의 대상을 '채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자'로 제한하고 있었으나, 2002년 7월 1일부터 시행되는 현행 민사집행법 제136조 제1항에서는 위와 같이 매각부동산의 인도명령 대상을 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 없는 모든 점유자로 확대하였습니다.

 

 

 

 

지금까지 부동산분쟁변호사와 함께 부동산 인도명령에 대해 알아보았습니다. 만약, 부동산 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있으며, 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다. 그리고 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다.

 

이밖에 부동산 인도명령에 대해 궁금한 사항이 있으시거나 부동산문제로 어려움을 겪고 계시다면 부동산분쟁변호사 조현진변호사에게 문의 주시길 바랍니다.