임대차계약 갱신 및 임차료

임대차계약 갱신 및 임차료

 

임대차계약을 체결할때에는 부동산의 권리분석, 임대차보증금의 회수가능성, 임대인의 신원확인 등에 유의하여 계약을 체결해야 하며, 먼저 관련 법규를 꼼꼼히 검토하는것이 필요합니다. 임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용.수익하게 할것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할것을 약정함으로써 성립하는데요. 오늘 조현진변호사와 임대차계약 갱신 및 임차료에관련해서 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

주택 임차인의 경우 주택임대차보호법에 따라 특별히 보호를 받고 있었으나, 상가건물 임차인의 경우 민법의 임대차 규정이 적용되었기 때문에 주택 임차인에 비해 보호받는 정도가 미약했습니다.

 

 

 

즉, 상가건물의 임대차에서 일반적으로 경제적·사회적 약자인 임차인들이 임대료 인상문제, 임대인의 해지권한 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세산정 시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 정작 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없었습니다. 그래서 사회적·경제적 약자인 상가건물의 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위해상가건물 임대차보호법이 2001. 12. 29. 법률 제6452호로 제정되어 시행되고 있습니다.

 

다만 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니며, 보증금액을 초과하는 상가건물의 임대차에는 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

임대차계약 갱신

 

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보증금액 이하인 임대차의 경우

임대인은 임차인이 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인은 일정한 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 다음의 범위에서 증감할 수 있습니다.

 

이경우 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못하며, 위에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

 

 

 

그리고 임대인이 임대차기간의 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 기간 내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 보며, 위의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

 

 

상가건물임대차보호법의 적용을받는 보증금액을 초과하는 임대차의경우

임대인은 임차인이 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인은 일정한 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
또한, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보는데요. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

그리고 임대차기간이 만료된 후 임차인이 점포인 임차물을 계속하여 사용·수익하는 경우 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그러나 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.

 

 

 

 

임차료

임차료는 임차인이 임차물에 대한 사용대가로 임대인에게 지급하는 금전 등을 말하며, 권리금이란 주로 상가건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 차임과 보증금 이외에 별도로 지급되는 금전을 말합니다. 임차인은 임차상가건물의 사용.수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며, 당사자 사이에 차임의 지급시기에 관한 약정이 없는 경우에는 매월말에 지급하면 됩니다.

 

 

 

 

만약 차임을 낼 수 없는 형편인경우 보증금에서 차임을 제하도록 할 수 있을까요?

임대차계약에서의 임대차보증금은 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되어, 임대인은 임대차보증금에서 연체차임 등 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 그러나 임대차보증금이 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없습니다.