부동산변호사 상가임대차보호법 적용

부동산변호사 상가임대차보호법 적용

 

 

안녕하세요. 부동산변호사 조현진변호사입니다.

상가임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법인데요. 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그밖의 일반 사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다. 그럼 오늘은 부동산변호사와 함께 상가임대차보호법 적용과 주요내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.

상가건물에 해당되는지에 대한 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단되는데요. 그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금을 초과하지 않는 상가건물 임대차의 경우에만 적용됩니다. 그리고 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다. 예를들어 서울지역의 경우에는 3억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 주요내용

 

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

또한, 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인의 지위가 유지되는데요.
즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

만약, 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그기간을 1년으로 보지만, 임차인은 1년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 

그리고, 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있으며, 다만 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한됩니다. 또한, 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고, 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에는, 임차 건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

 

 

 

상가임대차보호법 주요내용을 좀더 살펴보자면, 상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시.군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 상가건물 임대차보호법 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.

 

이밖에 상가임대차보호법 적용에 대해 궁금한 사항이 있으시거나 임대차 관련해서 도움이 필요하시다면 부동산변호사 조현진변호사에게 문의 주시길 바랍니다.