임대차계약 존속기간과 갱신

임대차계약 존속기간과 갱신

 

 

임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로서 성립하는 계약을 임대차계약이라고 합니다. 타인의 물건을 사용.수익하는 점에서 소비대차계약이나 사용대차계약과 같지만, 임차인이 그 임차물 자체를 반환해야 하고 그 소유권을 취득하지 않는다는 점에서 소비대차계약과 다르며, 사용.수익의 대가로서 차임을 지급해야 하는 점에서 사용대차계약과 다릅니다.

 

따라서 임대차에 있어서는 사용 수익과 차임이 결정적인 요소입니다. 이러한 임대차계약은 부동산문제에서도 많은 분쟁이 발생되고 있는 부분입니다. 만약, 음식점 창업을 하려는 자는 점포에 관하여 임대차계약을 체결할때는 부동산의 권리분석, 임대차보증금의 회수가능성, 임대인의 신원확인 등에 유의하여 계약을 체결해야 하며, 먼저 관련 법규를 꼼꼼히 검토하시는것이 중요합니다.

 

 

 

 

그럼 오늘은 임대차계약 존속기간과 갱신에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차계약의 존속기간은 당사자간의 약정에 따라 정하게 되나 20년을 넘지못하며, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가임대차계약의 경우 1년미만의 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 즉, 임대차관계는 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될때까지 존속하며, 당사자가 임대차기간을 약정하는 경우 민법은 그 최장기간을 제한하는 규정을 두고 있는것입니다. 그렇기 때문에 민법상으로는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못하며, 당사자의 약정기간이 20년을 넘는때에는 20년으로 단축됩니다.

 

 

 

 

하지만 상가건물임대차보호법은 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그기간을 1년으로 보는 규정을 둠으로써 임대차의 존속에 필요한 최단존속기간을 규정하였습니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으며, 민법상 존재하지 않는 최단기간을 상가건물 임대차보호법에서 규정한 것은 법적으로 최단기간을 보장하여 영세 임차인을 보호하려는 것입니다. 또한 상가건물 임대차보호법은 임차인의 보증금반환채권을 두텁게 보호하기 위해 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받기 전까지는 임대차가 존속한다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

임대차계약 갱신

 

임대차계약기간이 만료된 후 임차인이 점포인 임차물을 계속하여 사용·수익하는 경우 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그러나, 당사자는 언제든지 임대차계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.

 

 

 

 

그리고 임차인은 지역별 임차보증금과 상관없이 임대차기간 만료전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는데요. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하며, 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.

 

이밖에 임대차계약 존속기간과 갱신에 대해 궁금한 사항이 있으시거나, 임대차문제로 소송진행에 도움이 필요하시다면 조현진변호사에게 문의 주시길 바랍니다. 풍부한 경험을 통해 부동산문제로 어려움을 느끼고 계시는분들에게 큰 힘이 되어드리도록 하겠습니다.