부동산주택법 주택임대차 계약

 

부동산주택법 주택임대차 계약

 

 

임의경매절차에서 최구가매수신고인의 지위를 갖고 있는 을과 주택임대차계약을 체결한 갑은 주택을 인도 받고 전입신고를 마쳤습니다. 그리고 나서 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 모 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 시안을 확인하다가 갑이 주택임대차보호법에 정한 우선변제권을 취득하였다는 사실을 알게 되어 위법이 있다고 한 사례가 있습니다.

[대법원 2014.2.27 선고 2012다93794]

 

 

 

 

위 사례에서는 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자가 될 임대인 사이에 계약이 체결된 후 적어도 그 주택에 관해 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것을 요구하고 있습니다. 그리고 최고가 매수신고인에 불과한 을 으로부터 주택을 인도 받고 전입신고 및 확정일자를 갖춘 것만으로 주택임대차에 속한 우선변제권을 취득하였다는 거 자체가 위법이 있다는 걸 증명하고 있습니다. 오늘 이와 관련하여 부동산주택법 주택임대차 계약에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택임대차 계약에 앞서 부동산주택법에는 부동산등기를 확인하고 부동산 소유자가 누군지, 계약자와 집주인이 일치하는지 확인해야 합니다. 임대차계약에는 임대인과 임차인이 존재하며 임대인은 임대주택의 소유한 자, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 임대권한을 가진 사람을 말합니다. 주택을 소유한 자와 계약을 체결할 시에는 소유자의 주민등록증, 인적사항을 참고하여 일치하는 지 확인합니다.

 

 

 

 

만약 공동소유자일 경우 공유자 일부의 지분이 과반 수 이상 인지를 소유권 지분으로 확인합니다. 또 소유자 명의를 실 소유가 아닌 다른 사람 이름으로 지정해 놓은 명의수탁자와 임대차계약을 체결할 시에는 명의수탁자가 등기부상의 소유자와 동일한지 확인해야 하며 명의신탁자가 명의신탁 해지를 원인의 문제로 소유권이전등기를 마친 후 주택의 반환을 요구한다면 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다.

 

 

 

 

소유자가 아닌 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우가 있는데요. 대리인과 계약을 할 경우는 위임장과 인간증명서를 반드시 요구해야 하며, 주택 소유자의 처와 계약을 한 후 그 처가 대리권을 증명하지 못하는 이상 그 계약의 안전성은 보장되지 않습니다. 부부에게 일상가사대리권이 존재하지만 주택을 임대하는 것은 일상가사에 포함 되지 않기 때문입니다.

 

 

 

 

또 임대인과 전대차계약을 할 시에는 임대인의 동의 여부를 확인해야 합니다. 더 확실하게 임대차계약을 체결하고 싶은 경우는 해당 중개사무소에서 중개사무소등록증, 공인중개사자격등으로 확인 가능하며, 해당 시 군구청의 중개업무 담당부서로부터 개인공인중개사 등록여부와 함께 신분증, 등록증 위조 여부에 대해 확인이 가능합니다. 이와 같이 조현진변호사와 함께 부동산주택법 주택임대차 계약에 대해 알아보았는데요. 이렇게 부동산주택법의 임대차 계약은 계약 이전에 확인해야 할 사항들이 많으며 자칫 확인하지 않고 넘어갔다가 피해를 보는 사례가 많습니다. 만약 이와관련하여 더 궁금하신 점이 있으시다면 문의 주시길 바랍니다.