부동산분쟁변호사 임대차계약 과실 해지

 

부동산분쟁변호사 임대차계약 과실 해지

 

 

임대인은 임대를 해 주는 사람을 말하며 임차인은 세입자를 말합니다. 건물의 소유권자인 주인이 바뀌어도 몇 년간의 계약기간을 체결하고 계약이 끝나지 않은 시기에 세입자가 들어오게 되면 주인이 계약체결을 거부할 수 있고 만일 이를 어길 경우는 손해배상 책임을 물을 수도 있습니다. 최근 정부는 권리금을 놓고 ‘상가건물 임대차보호법’을 개정하였다고 보고했는데요. 현실적으로 법을 개정하여도 피해를 보는 사례가 많습니다. 그럼 오늘 부동산분쟁변호사 조현진변호사와 함께 임대인 과실로 인한 임대차계약 해지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

주택임대차 계약 종료의 원인

 

임대차는 기간이 정해져 있어 그 기간이 만료로 인하여 종료됩니다. 기간이 정해져 있어도 해지권 유보의 특약을 갖고 있는 경우나 임차인이 파산선고를 받은 경우는 계약해지 중간에 해지가 가능합니다. 임대인의 경우는 임대차기간이 종료되기 전 1개월~6개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않는다거나 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻으로 받아들여 기간이 끝날 때에 종료하게 됩니다. 그리고 임대차의 기간이 있어도 상황에 따라 즉시 해지가 가능한데요. 임대인이 해지할 수 있는 경우는 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 마음대로 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우, 임차인이 임차주택을 계약 또는 주택의 특성에 따라 정해진 용법으로 이를 사용하거나 수익하지 않은 경우가 있습니다. 또 임차인이 연체를 2회 이상 한 경우도 해당됩니다. 그 밖에 임차인으로써 의무를 위반한 경우도 해지가 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

임대인 과실로 인한 임대차 계약 종료의 민법으로는 임차물 보존을 위한 필요비를 지출할 때에는 임대인에게 필요비를 상환 청구 할 수 있습니다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에 임대인은 임대차 종료시 그 가액의 증가 상태를 보고 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다고 규정하고 있습니다. 그러하여 비용상황 청구권을 보장하며, 임차인은 임대차 계약기간이 만료되면 자신의 사용 수익을 위해 설치한 시설을 철거하여 목적물을 원상회복 시켜야 하는 의무를 가지고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

원칙적인 법으로 규정한다면 임차인이 설치한 시설이 단지 임차인 자신의 영업을 위한 목적으로써 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키는 것이 아니라고 결론이 나면 임차인이 시설비를 임대인에게 청구할 수 없습니다. 결론적으로 판례에서는 임대차계약이 중도에 해지되어 종료하게 되면 임차인은 목적물을 다시 원상으로 반환해야 하는 것이고, 임대인의 귀책사유로 인해 임대차계약이 해지 되었다고 해도 임차인은 손해배상을 청구 할 수 있지만 원상회복의무를 부담하지 않는다라고 말할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

따라서 임차목적물의 시설을 철거하여 임차인의 사용수익 전 상태로 목적물을 복구해야 하며 임대인의 과실로 임대차계약이 종료되었다면 과실 부분에 대한 손해배상을 청구할 수는 있지만 이를 토대로 설치한 임대차목적물에 대해서는 철거할 수 있는 의무를 면하게 되는 것은 아닙니다. 임대인과실로 인해서 임대차계약 종료가 된 경우에는 여러 대항력이 있는데, 부동산 임대차의 경우에는 목적물 양수인에 임차권을 가지고 대항할 수는 없지만 임차권이 등기된 경우에는 양수인 및 제3자에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다. 또 상가건물 임대차의 경우에는 등기가 없는 경우도 임차인의 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 이렇게 임대차계약 과실 해지에 대해 알아보았는데요. 손해배상은 소송 시 충분히 객관적 입증이 가능하도록 사전에 개인적으로 손해를 입게 될 수 있는 상황을 내용증명으로 준비해 두는 것이 좋습니다. 혹시 더 궁금하시거나 어려운 점이 있으셔서 상담을 원하신다면 부동산분쟁변호사 조현진 변호사님을 찾아주시길 바랍니다.