전세보증금반환소송 임대차변호사

전세보증금반환소송 임대차변호사

 

안녕하세요. 임대차변호사 조현진변호사입니다.

a는 친구에게 전세금을 빌려주었으나 받지 못하고 있던 중 친구가 당장 돈을 갚는 대신 일단 자신의 집에 들어와 살고 있으면 돈이 생기는 대로 갚겠다고 하여 친구와 채권적 전세계약을 체결한 후 입주를 했습니다. 2009. 5. 5. 입주를 하면서 전입신고와 함께 확정일자를 받았고, 2009. 5. 11. 근저당설정등기를 마친 뒤 현재까지 거주하고 있습니다. 그런데 2009. 5. 8. 자로 설정된 근저당권자가 경매를 실행해 경락을 받은 매수인이 제게 집을 비우라고 소송을 제기한 상태입니다. 그러나 a는 전세보증금을 받지 못한 채로 나갈 수 없어 전세보증금을 달라고 했으나 매수인은 계속 거절하고 있다면 어떻게 해야 할까요?

 

 

 

 

일단 그러한 취지로 답변서를 제출한 후 전세보증금 청구소송을 반소로 제기하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 건물명도소송의 판결은 ‘명도하라’와 ‘명도하지 않아도 된다’ 둘 중 하나로 결정이 되므로 전세보증금을 달라는 피고의 청구는 본소에서는 판단받지 못합니다. "반소"란 소송의 계속 중에 피고가 원고에게 본소청구 또는 이에 대한 방어방법과 견련관계가 있는 새로운 청구를 하기 위해 동일한 절차에서 제기하는 소를 말합니다. 따라서 건물명도 청구소송의 반소로 전세보증금 청구소송을 제기하면 본소와 함께 피고의 요청사항도 법원의 판단을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

그리고 전세보증금반환소송관련하여 또다른 사례를 임대차변호사와 살펴보도록 할텐데요. a는 1년 전 b소유의 주택에 관하여 전세보증금 3,500만원에 전세기간 2년으로 하는 임대차계약을 체결하고 입주한 후 가족들과 함께 그 주택의 소재지로 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그 후 a는 자녀의 교육문제로 저를 포함한 가족전체의 주민등록을 학교부근 친지의 집으로 이전하였다가 그로부터 3개월 후 다시 위 주택의 주소지로 전입신고를 한 적이 있었습니다.

 

그런데 최근 법원으로부터 느닷없이 위 주택에 대한 경매통지서가 송달되었기에 저는 위 임차주택의 부동산등기부등본을 확인해 보았더니 a가 일시 주민등록을 옮겼던 사이에 b의 채권자 c가 근저당을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 그 후 위 주택이 d에게 경매절차에서 매각되었고, d는 a에게 위 임차주택의 명도를 청구하고 있습니다. 이 경우 저는 d에게 계약기간까지의 거주와 전세보증금반환을 주장할 수 있을까요?

 

 

 

 

위의 질문은 주택임차인이 임차권의 대항력을 취득한 후 일시 가족전체의 주민등록을 변경하였다가 다시 동일주소지로 전입하였을 때 이미 취득하였던 대항력이 계속 유지되는가의 문제입니다.

이에 관련된 판례를 보면, "주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 하면서, 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

그러므로, 그 대항력은 그 전출당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입 하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입 한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다."라고 하였습니다.

 

그러므로 a가 주민등록을 일시 이전하였다가 종전의 주소지로 재전입하였다고 해서 처음에 취득한 대항력이 유지되는 것이 아니라 재전입한 때에 새로운 대항력을 취득한 것입니다. 따라서 a가 새로이 취득한 주택임차권의 대항력은 근저당권보다 뒤에 취득한 것이므로 경락인인 d에게 대항력을 주장할 수 없다고 하겠습니다.

 

 

 

참고로 주민등록전출 후 재전입한 경우 확정일자를 다시 받아야 재전입 이후에 설정된 근저당권자에게 우선할 수 있는지에 관하여 판례는 "주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하며, 이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다."라고 하였습니다.