임대차소송변호사 영구임대계약 임대차해지

임대차소송변호사 영구임대계약 임대차해지

 

 

안녕하세요. 임대차소송변호사 조현진변호사입니다.

오늘은 영구임대계약을 통해 분양을 받은뒤 임차인이 임대차해지를 할 수 있는지에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 할텐데요.

 

그전에 앞서, 임대차계약은 약정이 있는 경우에는 약정기간의 만료로 계약은 소멸할지라도, 당사자가 그 약정기간 내에 해지할 권리를 보류한 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 약정이 없는 경우에 당사자는 언제든지 계약 해지를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

그럼 하나의 사례를 들어 대법원의 판례를 통해 영구임대계약 임대차해지에 대해 자세히 알아보겠습니다.김씨는 박씨의 회사로부터 상가의 영구임대분양을 받았습니다. 그런데 박씨의 회사는 임차인들이 자유롭게 전대하고,양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 하고, 임대조건을 영구임대라고 홍보한 다음 계약체결시 임대기간을 공란으로 하여 임대차의 만료에 관하여 별도로 정하지 않았습니다.

 

이때, 김씨가 이에 대한 임대차계약을 해지할 수 있을까요?

 

계약의 해제, 해지권에 관하여 민법 제543조 제1항에 의하면 "계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다."라고 규정하고 있습니다. 즉, 계약을 해지하려면 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지권이 인정되어야만 가능합니다.

 

 

 

 

그러나 기간의 약정 없는 임대차의 해지에 관하여 민법 제635조에는 아래와 같이 규정하고 있습니다.

 

"임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. "

 

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

 

그런데 위 사안에서와 같이 임대기간을 영구로 하기로 하면서 임대차기간을 별도로 정하지 않은 경우에 임차인이 계약을 해지할 수 있을 것인지에 관한 판례를 보면, "임대인이 임차인들에게 자유롭게 전대·양도할 수 있는 제한 없는 사용권을 주기로 결정한 다음 광고나 상담을 통해 임대조건을 '영구임대'라고 홍보하고, 계약체결 때에도 임대기간을 공란으로 두어 임대차만료일에 대하여 따로 정하지 않은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 '의무'가 되나 임차인들에게는 기간의 정함이 없는 임대차로써 '권리'의 성격을 가지므로 임차인들로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있다."라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결).

 

 

 

 

 

따라서 위 상가분양광고시 '영구임대'라고 하였고, 임대차계약서작성시 그 기간을 공란으로 해두었다고 하더라도, 이를 이유로 임차인에게 불리하게 적용되어서는 아니 될 것이므로 위 임차인 김씨는 민법 제635조에 의한 계약해지의 통고를 한 후 1월이 지나면 임대보증금반환청구를 해볼 수 있을 것으로 보입니다.

그리고 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하면 "기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있어 기간의 정함이 없는 경우 임차인은 임대인에 대하여 언제라도 계약해지를 통고할 수 있다고 할 겁입니다.

 

 

 

 

 

또한,그 효력발생시기는 민법의 규정에 따른다고 할 것입니다.
상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 존속기간의 정함이 없는 임대차의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통고할 수 있고, 이럴 경우에는 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.

 

이처럼 부동산 임대차계약 체결시에는 다양한 분쟁이 발생할 상황에 대비해 계약전에 항상 꼼꼼히 살펴보시는것이 중요합니다. 만약, 임대차문제로 분쟁이 생겨 해결의 어려움을 겪고 계시다면 임대차소송변호사 조현진변호사와 상담을 통해 소송을 진행하시길 바랍니다.