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부동산소송/매매 및 임대차

[가계약금]부동산 계약취소와 계약금반환청구소송_조현진 변호사 ◇ 부동산계약 가계약 부동산 계약과 관련하여, 원하는 아파트나 상가건물등을 미리 선점하고자 가계약금을 걸어두는 경우가 많은데, 이러한 가계약금은 소유자가 다른 사람과 계약하는 것을 막고 원할한 계약의 이행을 준비하기 위해서이기도 합니다. 그러나 가계약 자체는 법적으로 규정된 사항이 아니고, 실무상 관행적으로 진행되었기에 효력이나 그 반환등에 대하여도 다툼이 많은데 오늘은 이에 대하여 살펴보겠습니다. ◇ 가계약금 분쟁사례 A씨는 회사 프로젝트와 관련하여 근무지 가까운 곳으로 집을 알아보던 중, 마음에 드는 아파트가 있어 공인중개사 사무실에 문의하였습니다. 공인중개사는 해당 아파트가 인기가 많아, 언제 집이 나갈지 모른다며 가계약금을 걸어야 한다고 하여 A씨는 임대인 B에게 가계약금 700만원을 입금하였습니.. 더보기
임대인 보증금 미반환과 보증금반환청구방법은?_조현진 부동산소송변호사 ◇ 임대차계약 보증금 미반환 부동산가격이 최근 최고치를 경신하면서 무리한 투자와 비정상적 계약으로 임차인들이 전세보증금등을 돌려받지 못하는 경우가 많아지고 있습니다. 주택임대차계약은 주택의 소유자가 임차인에게 주택을 사용 수익하게 하는 것을 약정하고, 임차인이 이에 대한 차임을 지급하는 것을 말하는데, 기본적으로는 보증금 채권에서 문제가 되는 것이어서 민사적 문제가 대부분이나, 간혹 형사고소등 형사적 문제로 진행되기도 합니다. ◇ 보증금반환청구의 준비 임대차계약의 만료가 가까워온다면, 임차인은 주택의 소유자에게 계약갱신의 의사가 없음을 통지하여야 합니다. 임대인의 보증금반환의사가 없는 경우에는 전세계약만료일자와 미반환시 법적조치를 취할 것을 내용증명등으로 통보합니다. 실제로 임대인들은 돈이 없다거나, 새.. 더보기
부동산 매매대금분쟁, 내용증명 해결사례_조현진 민사변호사 ▣ 부동산 매매대금 내용증명 해결사례 내용증명으로 개인간 다툼을 해결한 사례를 살펴보겠습니다. 의뢰인은 매매계약을 체결하고도, 상대방에게 매매대금을 받지 못하자 수차례 상대방에게 변제를 요청했지만, 상대방은 언제까지 주겠다고 말만 하고, 실제 변제를 이행하지 않아 저희 사무실에 내용증명 발송을 요청하신 사례입니다. 이에 변호사 명의로 내용증명을 발송하였고, 소송단계로 가기 이전에 당사자간 원만히 해결될 수 있었습니다. ▣ 내용증명에 대하여 내용증명은 발송인이 수취인에게 언제, 어떠한 내용으로 문서를 발송했는지 우체국의 공적 증명력을 활용하여 인정해 주는 제도입니다. 일반적으로 민사상 분쟁이 발생할 가능성이 있거나 이미 발생한 경우, 당사자간 권리와 의무등을 명확히 하고자 하는 경우 사용되고 있습니다. ▣.. 더보기
부동산매매계약, 매도인 이중매매와 매수인 대처방법_조현진 부동산소송변호사 ◈ 매도인의 부동산 이중매매 사례 ▷▶ 부동산을 구입하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 납부한 A씨. 그런데 잔금일이 되어 잔금을 지급하기로 한 장소에 매도인은 나타나지 않았습니다. A씨가 매도인에게 내용증명을 보내자, 매도인은 며칠전 부동산을 다른 사람에게 팔았다며 받은 계약금과 중도금을 돌려주겠다고 답을 해왔습니다. ◈ 부동산 이중매매 이중매매는 매도인이 동일한 목적물을 2인 이상의 매수인에게 매매하는 것을 말합니다. 채권은 배타성이 없으므로 채권계약의 단계, 즉 권리이전청구를 내용으로 하는 채권이 발생할 뿐인 단계에서는 이중매매를 하더라도 두 매수인의 권리가 서로 충돌하지 않습니다. 따라서 채권계약으로서 제1의 매수인과 제2의 매수인에게 이중으로 매매계약을 체결했다고 해도, 아무런 문제.. 더보기
매매계약 파기와 계약금 배액상환 기준금액은?_조현진 부동산소송변호사 ◈ 매매계약 해지와 위약금 문제 Q) A는 아파트 매수인으로서 매도인 B와 매매대금 12억원에, 계약금 1억 2천만원으로 하는 매매계약을 체결하였습니다. 그 중 1천만원은 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억 1천만원은 매도인 B 계좌로 다음날 송금하기로 하였고 1천만원을 주었는데 계약 다음날 B가 마음이 바뀌어 매매계약 해제를 원하였습니다. B는 은행계좌를 폐쇄하면서 2천만원을 해약금으로 하여 변제공탁을 하였습니다. B의 계약해제에 따라 돌려받게 되는 해약금의 기준이 궁금합니다. ◈ 조현진 변호사의 답변 A) 민법에서는 제565조 제1항에서 계약의 해약금에 대하여 민법에서 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 사이에 다른 약정이 없.. 더보기
상가임대차계약과 권리금 분쟁, 해결은?_조현진 변호사 □ 상가건물 임대차계약 최근 경기침체로 상가에 대한 임대차계약을 했다가 해지하는 경우가 많습니다. 저금리 기조로 수익형 부동산의 기대와 달리, 근린상가 임차인의 수급은 어려워지고 있는 것으로 보입니다. 오늘은 상가 임대차계약에서 자주 분쟁의 대상이 되는 권리금에 대하여 살펴보겠습니다. □ 권리금 상가임대차계약에서 권리금은 영업용 건물에 임대차에서 자주 확인됩니다. 권리금 자체는 상가에 해당되는 영업시설이나 비품, 유형물, 거래처, 신용, 영업상의 노하우등 점포의 위치에 따른 영업상의 이점을 고려하여 생기는 무형의 재산적 가치의 양도나 일정기간동안에 사용되는 대가를 말하는데, 즉 다시 말하면 점포를 매도하면서 생기는 시설비와 영업권의 포기를 의미하기도 합니다. □ 권리금 산정 이러한 권리금액의 결정은 상가.. 더보기
임대차계약 파기와 계약금반환청구소송 판례_조현진 변호사 ◎ 임대차계약 분쟁과 계약금반환 계약금은 부동산 계약을 체결하는 경우, 계약 당사자의 일방이 상대방에게 교부하는 금전 그 밖의 유가물을 말합니다. 통상 부동산 계약체결에서는 거래금액의 10%정도의 비용을 계약금으로 정하여 상대방에게 지급하고 있는데, 오늘은 이와 관련하여 계약금 반환청구소송 판결을 살펴보도록 하겠습니다. ◎ 계약금반환청구소송 임대조건에 반려견 사육금지 조항이 없음에도 세입자가 반려견을 키운다는 이유로 임대차계약을 해제한 임대인이 손해배상금을 물게된 사례입니다. 임차인은 임대인의 통지는 해약금에 기한 해제의 의사표시로 봐야 하므로 그 효력이 발생하기 위해서는 임대차계약서상 계약금의 2배를 주어야 하는데도, 계약금만 상환했으므로 차액을 지급하라고 주장하였으나, 피고 임대인은 임차인이 계약 당.. 더보기
상가임대차계약 명도소송, 소제기부터 집행까지_조현진 명도소송변호사 ◆ 상가임대차계약과 명도소송 명도소송은 원래 경매외에도, 부동산에 대한 권리를 가지는 소유자나 권리자가 불법 점유하고 있는 점유자를 상대로 해당 부동산을 넘겨달라고 하는 경우에도 제기할 수 있습니다. 임대차계약이 종료되었는데, 임차인이 여전히 상가를 인도하지 않는다면 법적으로 명도소송을 통해 합법적으로 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다. ◆ 점유이전금지가처분 소 진행전 임차인이 점유자를 불법으로 이전시키는 것을 방지하기 위하여 점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다. 이는 소송중 점유자가 변경되는 경우, 처음부터 다시 소송을 제기해야하기 때문인데 이러한 가처분을 해둔다면 현재의 점유자를 특정하고, 이를 변경할 수 없게 될 것입니다. ◆ 명도소송제기 요건 명도소송은 임대인이 개인적인 목적으로 임차인을 내보내기.. 더보기
임대차계약이 종료되었는데, 보증금을 주지않는다면?_조현진 보증금소송변호사 ◇ 임대차계약 보증금의 반환청구 임대차계약이 종료된 이후에는, 일반적으로 임차인은 해당 임차목적물의 반환을 임대인은 보증금을 반환하게 됩니다. 그런데, 간혹 임대인이 임차인의 보증금을 반환하지 않는 경우가 있는데 이 때 민사상 보증금반환청구소송을 통해 보증금을 반환받으실 수 있습니다. ◇ 계약해지 통보 기간은? 임대인은 임대차계약의 만료 6개월 이전부터 1개월 전까지 계약만료에 따른 연장의사가 없는 경우 임차인에게 통지를 하여야 하고, 임차인은 계약만료 1개월 전까지 계약갱신의 거절의사 표시를 하여야 할 것입니다. ◇ 보증금반환청구소송 제기 이후 절차 해당 부동산 소재지 관할 법원에 보증금 반환청구 소장을 작성하여 제출하면, 이에 대하여 당사자간 답변서와 준비서면등을 거쳐 변론기일을 지정하게 됩니다. 변.. 더보기
부동산 매매계약, 가계약금 분쟁해결을 위한 방법은?_조현진 부동산소송변호사 ◇ 매매 가계약금의 성질 부동산등의 매매거래에서 계약금은 계약의 성립을 증명하는 성질도 있지만, 당사자 일방이 채무를 불이행할 경우, 몰수하기도 합니다. 또 민법상으로는 당사자간 별도의 특약이 없는 경우, 계약금은 해약금으로 보기도 합니다. 이렇게 다양한 계약금의 성질은 가계약금에서도 나타납니다. 일반적으로 가계약금은 매매대금의 10%라는 관용상 금액에 미치지도 않는 소액이므로, 계약의 기회를 잡기 위하여 자주 활용되는데 별생각없이 가계약금을 주고 받다가는 불리할 여지도 있어 유의하여야 합니다. ◇ 가계약금 반환 QNA Q) 저는 아파트 매도인입니다. 매수인이 가계약금 2천만원을 저에게 입금하고, 부동산에서는 가계약금 2천만원 입금, 계약서 작성은 추후 협의하겠다는 문자를 보내왔습니다. 계약서를 작성하지.. 더보기

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