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부동산소송/매매 및 임대차

부동산 매매계약시, 가계약금 지급과 반환 정리!_조현진 민사소송변호사 ● 계약과 가계약금 일반적으로 부동산 매매계약이나 임대차계약등에서 계약금을 주고 받는 경우가 많습니다. 계약금은 계약체결당시에 당사자중 한 쪽이 상대방에게 지급하는 금전을 말합니다. 부동산 매매계약시에 일반적인 계약전에 부동산의 물건을 확보해두기 위해 계약서 없이 가계약금을 지급하는 경우가 있습니다. 가계약금 지급후, 본 계약이 체결되어 매매가 이루어지면 아무 문제가 없지만 가계약금을 지급하고 계약이 안된 경우, 가계약금 반환문제가 분쟁으로 진행될 수 있습니다. ● 계약의 성립에 대한 대법원 입장은 대법원은 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요사항에 관.. 더보기
부동산 매매계약 해지와 배액배상에 대하여_조현진 부동산소송변호사 ▣ 부동산 매매계약과 해지 QNA Q) 부동산 매매계약을 했습니다. 매수인이 중도금을 주지 않아 기다리다못해 매매계약 해지통지를 할 생각입니다. 매매계약해지 내용증명을 발송한 이후, 제3자와 매매절차를 진행해도 법적인 문제가 없는지 궁금합니다. 또, 내용증명을 발송하였는데도 잔금 지급일에 매수인이 합의없이 중도금과 잔금을 입금할 경우, 매매계약이 어떻게 되는지도 궁금합니다. A) 이미 매수인의 중도금 지급의무 불이행으로 인해 매도인으로부터 매매계약의 해지통보를 받은 것이므로, 이후 다시 새로운 매매계약이나 합의를 하지 않는 이상 매수인이 대금을 지급하여도 매매계약의 효력이 발생하지 않을 것입니다. 따라서 해지 통보 송달 이후 새로운 계약을 하여도 법적으로 가능할 것입니다. 다만, 몰취 계약금이 너무 과다.. 더보기
임대차 보증금, 반환받기 위한 확실한 방법은?_조현진 보증금소송변호사 ▣ 임대차 보증금반환문제는 경제가 많이 어렵다보니, 개인소유의 집을 갖기 어려운 서민들은 임대해서 거주하기도 하는데 간혹 임대차기간이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 주지 않아 어려움에 처하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 보증금반환이 이행되지 않을 때, 대처방법을 생각해 보도록 하겠습니다. ▣ 보증금, 왜 반환이행이 안되는 것인가 임대차계약은 적게는 몇백만원부터 많게는 수억까지 보증금을 설정하기도 하는데, 이 돈은 임대인 입장에서도 쉽게 다루기 어려운 금액이어서 사실상 다음 임차인을 구하던지해야 돈을 마련하는 경우가 있습니다. 다만, 그렇다고 해도 계약이 만료되면 보증금은 반환하여야 하고 임대인의 사정을 들은 임차인이 반드시 이를 따라야할 의무는 없으므로 이 점은 확인해 둘 필요가 있습니다. ▣ 묵시적.. 더보기
[보증금반환청구]임대인이 보증금반환을 거부하는 이유_조현진 변호사 ◆ 전세보증금 반환과 하자 수리 분쟁 일반적으로 임대차계약이 만료되면, 임차인은 임대인에게 해당 임차목적물을 반환하고 임대인은 잔존 보증금을 임차인에게 반환합니다. 보증금이 생활기반의 전부인 임차인으로서는 임대인으로부터 보증금을 받지 않고서는, 이사를 갈 수도 없고 생활도 어려워지게 됩니다. 그런데, 임대인이 보증금 반환이 어렵다고 합니다. 이유를 살펴보겠습니다. ◆ 임대인이 보증금 반환을 거부하는 이유 일단, 여러가지 이유가 있으나 크게 두가지만 살펴보겠습니다. 하나는 임대인의 개인적인 사정 즉, 반환할 보증금이 없어서 입니다. 다른 이유는 임대차 목적물의 하자가 발생했기 때문에 이에 대한 수리를 요구하는 경우입니다. ◆ 반환할 돈이 없다, 새 임차인과 계약하면 주겠다 돈이 없다는 등의 사정은 임대인의.. 더보기
임대차 보증금반환청구, 알려드립니다!_조현진 보증금소송변호사 ▣ 임대차와 보증금 반환 보증금은 임대차계약을 체결할 때, 임대인이 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임차인으로부터 받은 일정한 금액을 말합니다. 만약 임차인이 자신의 모든 채무를 이행하고, 임대차계약을 만료하고자 한다면 임대인은 잔존 보증금을 전부 반환하여야 할 것입니다. ▣ 임대인의 보증금 미반환시 임대차계약이 만료된 이후에도, 임대인이 계약해지에 응하지 않고 보증금 역시 반환하지 않는다면 임차인은 임대인을 상대로 계약해지 및 보증금의 반환을 요구하는 내용증명등을 발송할 수 있습니다. 이는 법적 절차는 아니므로, 곧바로 보증금반환청구소송을 진행할 수도 있을 것입니다. ▣ 보증금 미반환시 이사문제 임대차보호법에서는 임차인의 대항력의 요건으로 부동산의 점유와 주민등록을 규정합니다. 임대차계약이 종료된 이후.. 더보기
임대차계약, 권리금에 대하여_조현진 권리금청구소송변호사 ◎ 권리금이란? 권리금은 임대차계약시 건물, 특히 점포의 장소적 이익의 대가로 임차인 또는 전차인으로부터 임대인 또는 전대인에게 지급하거나, 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전입니다. 이는 임차권 설정 내지 양도의 대가, 즉 영업시설, 비품등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라 할 수 있습니다. ◎ 임대차계약의 종료와 권리금 반환 임대차종료시 원칙적으로 임차인이 임대인에 대하여 권리금의 반환을 청구하지 못합니다. 예를 들어 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 보장기간 동안의 이용이 유효.. 더보기
보증금청구소송, 임차인의 훌륭한 대처방법_조현진 보증금소송변호사 ◈ 임대차계약과 보증금 반환 임대차계약이 종료되면, 임차인은 임차목적물을 반환하여야 하고 동시에 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다. 정상적으로 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금의 반환을 이행하지 않는다면 임차인은 민사상 보증금 반환청구소송을 제기할 수 있습니다. ◈ 보증금 분쟁 사례 QNA Q) 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않습니다. 새로 이사를 한 집의 보증금이 은행대출로 받은거라 이자가 현재 계속 발생하고 있는데, 집주인은 방이 안나간다면서 계속 미루기만 합니다. 그렇다고 부동산에서 지금까지 집을 보러 한번도 오지 않은것으로 봐서는 방을 내놓은 것처럼 보이지도 않습니다. A) 임대차계약기간이 만료되었음에도 임대인이 특별한 사유없이 보증금 반환이행을 거부한다면 민사상 보증금 청구가 가능할 수 있.. 더보기
보증금반환청구소송 제기전 준비사항! ● 임대차계약의 종료와 보증금반환청구 임대차계약이 정상적으로 종료되었음에도 임대인이 보증금의 반환을 지체하거나, 거부한다면 임차인은 잔존하는 보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리가 있는데, 이에 기하여 소송을 제기하는 것을 보증금 반환청구소송이라고 합니다. ● 보증금 소송전 준비할 사항 임차인 즉, 원고는 보증금에 대한 반환청구소송을 제기하기 위하여 임대차계약이 종료된 사실을 소명해야 합니다. 일반적으로 임대차계약 만료 1개월전까지 임대차계약의 연장계약의 해지를 통지하였다면 내용증명등 관련서류가 필요할 것이고, 묵시적 갱신중이라면 계약해지 통지후 3개월이 경과하였음을 증빙하는 서류가 필요할 수도 있습니다. ● 보증금 반환청구 방법 원고는 소장을 작성하여 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 간혹 지급명령등을.. 더보기
임대차보증금반환채권의 양도 가능여부에 대하여 ● 임대차 양도관련 법규정 확인 § 민법 제629조 ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. ● 임차권 양도규정 위 조문처럼 임차인은 임대인의 동의가 있어야 그 권리를 양도하거나 전대할 수 있습니다. 법원에서는 임대차계약은 원래 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 승낙없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이므로, 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬수 있도록 한다(대법원 92다45.. 더보기
권리금, 알아봅시다! ● 권리금 상가등의 임대차계약에서 임차인은 임대인에게 월 차임을 지급합니다. 그러나 임차인이 전 임차인에게 내는 관행상의 금전이 있는데 이를 권리금이라고 합니다. 일반적으로 권리금은 해당 상가의 영업시설이나 영업상의 노하우, 또는 상가 위치등 지리상의 이점으로 얻어지는 영업상 이익등 무형적 가치에 대한 대가라고 판단할 수 있습니다. ● 권리금 규정 상가건물임대차보호법에서는 임대인이 정당한 사유없이 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등의 방법으로 회수를 방해하지 못하도록 하는 규정을 내세워 임차인의 권리를 보호하고, 권리금 보호의 예외적 경우 또한 명시하여 임차인과 임대인간 권익을 고루 배분하였습니다. ● 권리금 규정 § 민법 제10조의3 ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업.. 더보기

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