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부동산소송/매매 및 임대차

임대차보증금 반환청구 이렇게 진행하세요! ○ 임대차보증금 반환청구 전세든 월세든 임대차계약기간이 만료된다면, 임차인은 해당 임차목적물을 반환하여야 하고 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다. 계약기간이 만료되었으나 임대인이 보증금의 반환을 미루거나 거부할 경우, 부득이 법적 절차를 진행하여야 할 것입니다. ○ 보증금반환청구 진행전 준비사항 우선 상대방으로부터 회수할 재산이 있는지 여부를 살펴볼 수 있습니다. 아직 해당 부동산에 거주하고 있다면, 부동산 등기부등본을 확인합니다. 스스로 주택임대차보호법상 보호되는 대항력이 있는 임차인인지 여부와 함께, 근저당이나 압류 채권자들이 들어와 있다면 권리관계를 살펴보아야 합니다. ○ 보증금반환청구소송 내용증명등으로 사전에 임대차계약 사실 및 계약갱신의사 거절통지를 합니다. 주택임대차보호법상 계약만료이전인 최.. 더보기
대금청구소송 채권의 묵시적 합의와 소멸시효 ◈ 부동산 매매잔금 납부유예에 따른 채권의 합의 얼마전 대법원에서는 채권관계에서 기한 유예의 묵시적 합의여부에 대한 판단을 내린 바 있습니다. 사례는 원고가 분양대금 잔금의 일부를 연체하던 피고에게 최종 정산된 분양대금 잔금의 납부요구를 통지하면서 기한을 유예하였는데, 이에 대하여 피고가 별다른 이의가 없었을 경우 잔금채권의 이행기일이 묵시적으로 변경되었는지 여부를 확인했던 사안입니다. ◈ 민법상 관련조문 참조 ▶ 민법 제166조 ① 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다. ② 부작위를 목적으로 하는 채권의 소멸시효는 위반행위를 한 때로부터 진행한다. ◈ 기한유예와 묵시적 합의 위의 법 규정을 참고하여 기한이 있는 채권의 소멸시효는 이행기가 도래한 때부터 진행되지만, 그 이행기가 도래한 후 .. 더보기
보증금반환청구소송과 임차권등기 QNA!! ◇ 보증금반환문제 질의응답 【Q】 작년 여름에 원룸을 단기로 10개월 임대했습니다. 보증금 2000만원 월세 45만원의 계약조건이었습니다. 계약종료일 전에 이사를 하였고, 이미 단기로 계약을 해서 임대인에게는 나간다는 소리는 안했는데요, 약 한달간 보증금을 잊고 있다가 임대인에게 전화해보니 왜 이제와서 그런 소리를 하냐며 보증금을 못주겠다고 합니다. 임대인이 보증금을 주지 않으면 어떻게 해야하나요? 【A】 임대차계약이 해지된다면, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 잔존하는 보증금을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 사안에서 임대인이 지속적으로 보증금의 반환이행을 거부한다면, 지급명령 또는 보증금반환청구소송등을 고려해야 할 것입니다. 본안소송의 제기전, 해당 부동산을 대상으로 가압류에 착수하여 추후 본안소.. 더보기
매매계약 파기시 계약금반환문제 QNA!! ■ 매매계약 파기 상담 사례 【Q】 새로 직장을 구해 이사하기로 마음먹고 계약서를 작성하였습니다. 그런데 새로운 직장이 현 직장보다 좋지 않아 그냥 다니려고 하는데요. 그래서 계약파기를 해야할 거 같은데, 알아두어야 할 것이 있는지 궁금합니다. 참고로 1억 7천 아파트 구입에 1700만원 계약금 걸었고, 현재 700만원만 지급한 상태입니다. 【A】 매매계약에 있어서 매수인의 귀책사유로 인하여 매매계약해지가 불가피한 사정의 경우, 매수인은 계약금을 포기함으로써 매매계약을 해지할 수 있습니다. 단, 이 때의 계약금은 기 지급된 계약금 일부금이 아닌 약정된 계약금 전체를 기준으로 할 것입니다. ■ 계약금은 무엇인가요? 위 상담사례처럼 일반적으로 매매계약을 체결할 때 매수인은 매도인에게 대금 전체의 10% 정도.. 더보기
양수인의 보증금반환시 반환보증금의 범위 안녕하세요? 부동산소송 변호사 조현진 변호사입니다. 1. 임대차계약 종료와 보증금반환 임대차계약에서 계약기간이 만료되거나 계약해지등으로 인해 종료된다면 임대인은 미지급된 차임이 있다면, 이를 공제하고 잔존 보증금을 임차인에게 지급하여야 합니다. 2. 보증금 반환범위 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 3. 임차건물의 매매시 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지.. 더보기
재외국민 임차인의 주택임대차보호 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 1. 재외국민 및 그 가족들의 주택임대차보호법 대항력 적용 주택임대차보호법상 대항력 취득에 대하여 국내거주 국민과 동일하게 재외국민과 가족들에게도 인정이 될 수 있는지가 문제가 되곤 했는데, 얼마전 대법원 판결로 정리되었습니다. 오늘은 이 사안을 살펴보겠습니다. 2. 1심과 2심의 적용해석 확인 1심에서는 외국국적동포의 국내거소신고 및 거소이전신고는 주택임대차보호법 제3조 1항에서 정한 대항요건으로서의 주민등록과 동일한 효력이 있다고 보고, 동거 가족인 처와 딸의 국내거소신고로써 대항력을 취득하였다고 해석했습니다. 그러나, 2심에서는 재외국민인 임차인의 국내거소신고는 주민등록과는 다른 것으로 이 경우에는 대항요건인 주민등록에 배우자나 가족의 주민등록이 포.. 더보기
부동산 매매계약 해지 위약금등 검토 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 1. 매매계약의 해제 매매계약의 해제와 관련하여, 당사자중 일방이 계약금을 상대방에게 교부하였고, 당사자간 다른 약정이 없다면 매매계약의 양 당사자중 어느 일방이라도 이행에 착수한 이후에는, 그 당사자나 상대방이 계약금의 배액상환 또는 계약금의 포기로써 해제권을 행사할 수 있습니다. 2. 이행에의 착수 여기서, 이행에 착수하였다는 의미는 객관적으로 보아 인식할 수 있을 정도로 채무의 이행행위의 일부를 이행하였거나, 또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말합니다. 3. 해제권행사 시기 따라서 매매계약에서 계약금의 배액을 상환하거나 포기하여 계약의 해제권을 행사할 수 있는 시기는 계약에 따른 이행의 착수 전이어야 할 것이고, 이행의 착수후에는 해제.. 더보기
부동산분쟁 이중매매 대응 안녕하세요? 부동산소송 변호사 조현진 변호사입니다. 1. 이중매매 이중매매는 매도인이 동일한 목적물에 대하여 2인 이상의 매수인과 매매하는 것을 말합니다. 채권은 배타성이 없기 때문에, 채권계약의 단계에서는 이중매매 행위가 있다고 해도 두 매수인의 권리가 상호 충돌되지 않습니다. 따라서 제1매수인과 제2매수인에게 이중으로 매매계약을 하는 것은 문제가 되지 않습니다. 2. 이중매매의 이행단계에서의 문제 그러나 이러한 이중매매가 이행단계로 접어들면 문제가 생길 소지가 있습니다. 왜냐하면 두 매수인 가운데 먼저 등기나 인도 또는 대항요건을 갖춘 자가 완전히 권리를 취득하게 되면, 다른 매수인과의 매매계약은 이행불능이 되기 때문입니다. 3. 이중매매로 의심될 경우 해당 부동산의 매수자로서 이중매매가 의심된다면,.. 더보기
임대차계약종료와 보증금반환청구 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사 입니다. 임대차계약이 종료되었다면, 임차인은 해당 부동산을 인도하여야 할 의무가 있을 것이고 반면 임대인은 특별한 사정이 없다면, 보증금을 반환하여야 할 의무가 있을 것입니다. 그러나, 임대인이 특별한 사유가 없음에도 보증금의 반환이행을 지체하거나 거부한다면 임차인은 어떻게 해야하는지 다음의 상담사례를 살펴보도록 하겠습니다. 질의) 현재 이사를 하려고 합니다. 현 거주하는 집에서 계약기간이 만료하고 다음 집으로 이사가는 건데요, 문제는 현재 살고있는 집이 팔리지 않는다며, 집주인이 보증금을 안주려고 합니다. 저희는 보증금을 받아야 다음 집에 줄 수 있는데, 현재 집이 안팔린다고 팔리면 그 때 준다고 하는데요, 어떻게 해야 하는지 궁금합니다. 답변) 보증금을 반환.. 더보기
보증금반환청구소송 상담사례 검토 안녕하세요? 부동산소송변호사 조현진 변호사입니다. 임대차계약이 종료되면, 임차인은 임차목적물을 반환하여야 하고 반면에 임대인은 보증금을 반환하여야 할 것입니다. 그러나 이처럼 계약이 종료되었으나 임대인이 보증금의 반환을 지체하거나, 거부한다면 임차인은 임대인을 상대로 민사상 보증금반환청구소송을 제기할 수 있는데요, 오늘은 저희 사무소에서 상담한 보증금반환청구사안에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 질문) 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는데요, 은행대출을 받아 새로 이사를 한 것이라 이자는 계속 나가고 있는데, 임대인은 집이 안나간다고 계속 미루고만 있습니다. 임대인에게 독촉도 하고, 보증금을 못주면 은행 이자라도 달라고 했는데 못주겠다고 맘대로 하라고 합니다. 어떻게 대처해야 하는지 궁금합니다. 답변) 임.. 더보기

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