부동산경매변호사 부동산 재매각절차

부동산경매변호사 부동산 재매각절차

 

안녕하세요. 부동산경매변호사 조현진변호사입니다.

매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 대금지급기한까지 대금을 전부 지급하지 않았고, 차순위매수신고인이 없는경우에는 법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명해야 합니다. 부동산 재매각절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과 그밖의 매각조건이 그대로 적용되며, 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다.

 

 

 

 

한편 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받고도 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다. 또한, 부동산 재매각절차는 대금지급기한까지 매수인이 대금을 지급하지 않아 실시되는 절차이므로 전의 매각절차에서 매수인으로 결정된 사람은 재매각 절차에 참여할 수 없습니다. 전의 매수인은 재매각 절차에 참여할 수 없는 외에도 매수신청보증의 반환을 요구할 수 없지만 재매각 절차가 취소되거나 경매신청이 취하된 경우에는 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.

 

 

 

 

만약 a는 법원의 경매절차에서 매각하는 주택 1동을 매수하였으나 대금지급기한을 지키지 못하여 법원은 위 주택의 재매각을 명하였을 경우 a가 그제서라도 대금을 마련하여 납부한다면 위 주택을 취들할 수 있을까요? 즉, 재매각기일 전 대금을 납부할 경우 재매각절차가 취소되는지 부동산경매변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

민사집행법 제138조 제1항에 의하면 "매수인이 대금지급기한 또는 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니 하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다."라고 규정하고 있습니다. 여기서 재매각의 요건을 보면 다음과 같습니다.

 

 

 

첫째, 매수인이 그 매각대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하여야 합니다.
둘째, 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 이행하지 아니하여야 합니다.
셋째, 차순위매수신고인이 없어야 합니다. 차순위매수신고인이 있을 경우에는 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부를 결정하여야 합니다.

넷째, 의무불이행이 재매각명령시까지 존속하여야 합니다.

 

 

 

그런데 민사집행법 제138조 제3항에 의하면 "매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다."라고 규정하고 있습니다.

여기서 '재매각기일의 3일 이전까지'라 함은 재매각기일의 전일로부터 소급하여 3일이 되는 날의 전일까지를 의미하는 것이 아니라 재매각기일의 전일로부터 소급하여 3일이 되는 날까지를 의미합니다.

 

 

 

그리고 전매수인이 재경매기일 3일 이전까지 위 법조 소정의 매입대금 등을 납부하여 오면 경매법원은 반드시 재매각명령을 취소하여야 합니다. 따라서 위 사례의 a의 경우에도 재매각기일 3일 이전까지 대금 등을 납부한다면 위 주택의 소유권을 취득하게 될 것입니다. 다만 차순위매수신고인이 매각허가를 받았다면 그 차순위매수신고인보다 먼저 대금 등을 납부하여야만 할 것입니다. 이밖에 부동산 재매각절차로 문의가 있으시다면 부동산경매변호사 조현진변호사에게 문의 주시길 바랍니다.