부동산소송변호사 상가임대차보호법

 

부동산소송변호사 상가임대차보호법

 

 

안녕하세요. 부동산소송변호사 조현진입니다. 최근 서울에 위치한 많은 상가들이 임대차계약에 두고 시위를 두는 등의 소송 사례가 많습니다.

 

서울 홍대에 위치한 상가를 계약한 A씨는 10년의 영업보장을 구두로 약속 받고 권리금 약 1억 2천만 원을 내고 인테리어는 약 2억 원에 이르는 총 3억 7천만 원을 투자하여 라이브카페를 운영하였지만 곧 유명세를 타자 상가 주인이 계약기간은 3년이 아니냐며 임대료를 2배로 올리더니 갑자기 연락을 끊어버리는 등이 불공정한 행위를 벌여 소송한 사례가 있었습니다.

 

알고 보니 이미 임대차계약은 끝난 것으로 되어 있으며 새로운 건물주가 재건축을 하겠다며 명도를 요구하고 다니고 있었습니다.

 

 

 

 

그리고 2007년 11월경에는 서울 삼청동에서 옷가게를 연 B군은 기존에 영업을 전혀 하지 않았던 상가이었음에도 불구하고 건물주는 권리금 2천만 원을 요구하여 지급하였습니다.

 

그리고 건물주는 B군에게 빨리 나갈 생각은 하지 말고 10년 이상 오랫동안 영업을 할 생각으로 장사하라는 말과 함께 2년마다 권리금과 월임대료를 올리면서 내라고 요청했습니다. 그러나 10년 이상의 영업은 전혀 해당되지 않았고 임대차 보호기간 5년이 만료되자 명도소송을 제기하였습니다.

 

 

 

 

부동산소송변호사와 함께 두 사례에 대해 살펴보면 임대차계약서에 따른 계약이행이 아닌 건물 주인이라고 해서 마음대로 계약을 만료하는 행위를 벌이거나 임대료 권리금등은 다 받으면서 계약기간이 종료 되니깐 연락을 끊어버리는 등의 행동을 취하고 있습니다. 상가 임대차 기간은 기간을 특별히 정하지 않았거나 1년 미만의 상가임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.

 

 

 

 

즉 임대차계약에 앞서 6개월을 계약기간으로 정하였다고 하여도 앞으로 6개월은 더 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 상가임대차보호법에 의하여 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만인 경우는 최저 1년으로 보장을 하면서 1년 미만으로 정한 임대차 기간은 유효하다고 주장할 수 있습니다. 따라서 반드시 임대차 기간을 1년으로 기재할 필요는 없으며, 임차인이 형편에 맞게 1년 미만으로 약정할 수 있습니다.

 

 

 

 

그러하여 상가임대차보호법에 속한 임대차계약 당사자는 보통 임대인과 임차인에 해당되므로 상가건물의 소유자와 임대차계약을 체결해야 안전합니다. 만약 거래당사자가 개업공인중개사의 고의 및 과실로 인하여 재산상의 손해를 받게 되면 이에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

상가건물의 임대차계약은 임대인은 상가건물의 전부 및 일부를 사용하고 수익을 낼 수 있도록 임차인에게 허락을 받는 것이며, 임차인은 그에 대해서 차임을 지급할 것을 약정하는 계약입니다.

 

 

 

 

그렇기 때문에 소유자의 주민등록증에 해당되는 등기부상 소유자의 인적사항을 꼼꼼하게 확인하여 일치하는 지 봐야 하며 민법상 소유자의 배우자에게도 대리권이 있습니다. 또한 공동소유자와의 임대차계약을 체결할 경우는 공유자 일부의 지분이 과반수인지를 등기부를 통하여 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 왜냐하면 공유 상가건물의 임대행위는 공유물의 관리행위에 속하며 공유물에 관리 사항은 지분의 과반수로 결정하고 있기 때문입니다.

 

이상 부동산소송변호사 조현진변호사와 함께 상가임대차보호법에 대해 알아보았는데요. 임대인이 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 등의 해당 지급액을 요구 받아 임대차 목적물로 인하여 사용하고 수익할 수 없게 된다면 임대인이 채무는 이행불능으로 되며 임차인은 이행불능으로 인한 임대차 종료 이유로 그 이후로 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있습니다. 이와 관련하여 상가임대차보호법에 대하여 궁금하신 사항이나 어려운 점이 있으시면 부동산소송변호사 조현진변호사를 찾아 주시길 바랍니다.