상가임대차계약 부동산소송변호사

 

상가임대차계약 부동산소송변호사

 

 

서울에 어느 한 시장에서 선납 형 단기임대로 하여 상가를 계약해서 등산복 매장을 운영하는 A씨는 일명 깔세 방식으로 가게를 꾸려나가고 있습니다. 보증금 없이 월세를 일정기간 동안 한거번에 지불하는 임차 방식으로 보통 상가임대차계약과는 조금 다른 방식을 보이고 있는데 주로 장기로 임차할 의사가 없는 세입자들이 이용하는 방식이라고 합니다.

 

 A씨는 3개월 정도 가게를 운영할 목적으로 매장을 임대하였고 보증금 없이 월세 3개 월 분을 한 번에 납부하는 조건으로 하여 매장주인과 상가 임대차 계약을 체결하였습니다.

 

 

 

 

그러나 문제가 되었던 건 등산복 매장을 운영하던 A씨의 매장은 생각보다 예상 매출이 높았는데 얼마 지나지 않아 가게 주인에게 매장을 비워달라는 통지를 받았습니다. 장기 계약할 임차인과 계약을 체결하고 싶다는 일방적인 통보였고 다른 매장을 구해 나가라는 주장 이였습니다.

 

계약 기간인 3개월이 다 차지 않은 A씨는 계약서상 계약기간이 맞지 않으며 당장 매장을 비우라는 집주인의 요구를 거절하였습니다. 그러나 가게 주인은 깔세 매장은 상가임대차보호법으로 보호 대상이 아니라며 당장 가게를 비우라고 요청하였습니다. 이 사례를 예를 들어 부동산소송변호사 조현진변호사와 함께 상가임대차계약에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산소송변호사 조현진변호사가 살펴본 바에 따르면, 상가임대차계약의 보호법이란 사업자등록이 되어 있는 상가건물에 임대차에 적용되는 것으로 건물에 대한 보증금은 일정범위 이내인 경우만 적용됩니다.

 

그리고 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 적용되기 때문에 종교단체 사무실이나 동창회 사무실, 자선단체 사무실과 같은 비영리단체의 건물임대차는 상가건물 임대차보호법에 적용되지 않습니다. 이에 해당 여부는 건물의 위치와 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다.

 

 

 

 

상가임대차계약에 있어 보호를 받는 건물은 예를 들어 상가건물을 임대하여 조그 만한 커피 가게를 운영하는 가게에서는 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당되는 보증금액의 상가에만 적용이 됩니다.

 

그리고 목적물의 주된 조건이 영업용이여야 하며 서울특별시에 해당되면 보증금이 4억 원 미만이여야 하며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 3억 원 이하, 그 밖의 지역은 1억 8천만 원 이하로 지정됩니다.

 

 

 

 

반대로 상가임대차계약에 있어 상가건물 임대차보호법으로 보호를 받는 상가건물의 경우는 등기가 없어도 임차인이 상가건물에 대한 인도와 사업자등록을 신청한 때는 그 다음 날로부터 제3자에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우는 임차건물의 경매 혹은 공매 시 건물에 대한 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선적으로 하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

 

 

 

그렇기 때문에 지역별대로 정해진 보증금을 초과하지 않는 법으로 하여 상가 임대차 계약을 체결하면 영업을 유지할 수 있지만 만약 서울지역의 경우 4억 원 미만으로 보증금을 지급해야 하는데 초과한다면 이는 법에 따라 보호를 받을 수 없으며 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백하다면 상가건물 임대차보호법에 적용되지 않아 보호를 받지 못합니다. 위 사례에서는 3개월로 하여 상가임대차계약을 체결하였는데 일반적으로 임대차 기간이 3개월이라고 하여도 임차인은 1년의 계약기간을 주장할 수 있습니다.

 

그러나 일시 사용을 위한 상가는 보호를 받을 수 없으므로 법의 보호대상이 아니기 때문에 임대차 목적과 기간에 따라 개별적으로 판단할 수밖에 없습니다. 결론적으로 3개월이라는 일시 기한을 계약한 것이 명백하기 때문에 법의 보호 대상이 될 수 없어 계약이 해지 될 수밖에 없다는 판단입니다. 이상 부동산소송변호사 조현진변호사와 함께 상가임대차계약에 대해 알아보았는데요. 만약 확정된 기간이 없이 상황에 따라 변동상황이 와 일시 사용이 명백한 경우로 볼 수 없는 경우에는 상가임대차보호법의 적용대상으로 판단되어 보호를 받을 수 있습니다. 계약기간을 당당하게 요구하려면 사업자등록 등의 대항요건을 갖추고 있어야 합니다. 이와 관련하여 궁금하신 사항이나 어려운 점이 있으시면 부동산소송변호사 조현진변호사를 찾아 주시길 바랍니다.