상가임대차계약해지 부동산소송변호사

상가임대차계약해지 부동산소송변호사

 

 

안녕하세요. 부동산소송변호사 조현진변호사 인사드립니다. 상가임대의 계약을 체결한 자는 사업자등록증을 등록해야만 상가임대차보호법으로 인하여 보호를 받은 권리가 발생합니다. 어느 음식점을 운영해 오던 A씨는 과도한 임대료 인상을 건물주가 요구하자 임대료를 낼 사정이 되지 않아 어쩔 수 없이 음식점을 내 줄 수밖에 없는 상황이 왔고 몇 달 뒤 건물주는 새로운 임차인에게 권리금과 임대료를 받고 가게를 임대했는데 A씨는 권리금도 한 푼도 받지 못했습니다. 이처럼 건물주가 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하거나 직접적으로 권리금을 받더라도 임차인은 보호를 받지 못하는 게 현실입니다.

 

 

 

 

2014년 1월경부터 상가임대차보호법에 의하여 환산보증금의 적용범위가 확대되긴 하였지만 수도권의 주요 상권의 경우는 거의 대부분 점포가 많아져 실효성이 떨어진 게 사실입니다. 권리금은 상가의 시설적인 측면과 영업의 노하우 그리고 입지적인 조건 등에 해당되는 재산적인 가치입니다.

 

그런데 상권의 활성화를 일군 임차인에게 지급되는 성격은 지니고는 있지만 법제화되지 않아 시행은 감감한 게 사실입니다. 기존의 상가임대차보호법에 의한 임차인은 5년이라는 기간을 보장하며 그에 대한 대항력과 우선변제권, 존속기간의 보호를 받을 수 있습니다. 오늘 이와 관련하여 부동산소송변호사 조현진변호사와 함께 상가임대차계약해지에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산소송변호사 조현진변호사가 살펴본 바에 따르면 상가임대차계약은 임대차 기간의 정함이 있는 경우는 그 기간이 만료됨으로써 자동으로 종료됩니다. 하지만 당사자는 해지권유보의 특약이 성립되는 경우는 일정 경우에 따라 임대차계약을 해지하여 임대차를 종료시킬 수 있습니다. 즉 기간의 약정이 있는 임대차의 경우는 특별 사정이 없는 한 기간 만료 시 사전 최고나 해지를 하지 않아도 임대차는 종료 됩니다.

 

 

 

 

예외적인 경우는 당사자 일방이나 쌍방이 계약기간 내에 해지할 권리를 보유하고 있을 경우는 언제든지 상가임대차계약해지를 통고 할 수 있습니다. 예를 들어, 당사자가 임대차계약을 체결하면서 체결내용에 부득이한 사유가 생기면 임차인은 통보한 날로부터 1개월 이내에 계약이 해지된 것으로 보아 해지권 유보의 특약을 지정한 경우는 임대차 기간이 약정이 있다고 하여도 부득이한 사유를 증명함으로써 중간에 상가임대차계약해지를 이행할 수 있습니다.

 

 

 

 

아니면 임차인이 파산선고를 받은 임대인 혹은 파산관재인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있습니다. 그러나 이 당사자는 계약해지로 인한 손해배상에 대해 청구를 할 수 없습니다. 임대차계약 기간이 정해져 있지 않는 계약이라면 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

 

상가임대차계약의 약정이 정해져 있다고 하더라도 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우는 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없다고 인정된다면 중도에 해지가 가능합니다. 또한 상가건물의 일부가 임차인의 고의 및 과실 없이 그 밖의 사유로 인하여 사용할 수 없고 수익할 수 없다고 인정되면 그 잔존부분으로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 계속해서 유지해야 할 목적이 없다고 인정되어 중도에 해지가 가능합니다.

 

 

 

 

반대로 임대인이 해지할 수 있는 경우는 임차인이 임대인의 동의 없이 마음대로 임차권을 양도하거나 상가건물을 전대한 경우는 중도의 해지가 가능하며 임차인이 차임연체액을 2기의 차임 액에 달하는 경우와 임차인이 상가건물을 계약하면서 그 상가건물에 성질에 따라 정해진 용법으로 사용하고 수익하지 않을 경우는 상가임대차계약해지가 가능합니다. 이상 부동산소송변호사 조현진변호사와 함께 상가임대차계약해지에 대해 알아보았는데요.

 

임대인 혹은 임차인이 계약을 해지함에 따라 임대차관계는 효력이 소멸되며 해지에 대한 사항은 손해배상의 청구에 영향이 미치지 아니하므로 상대방에게 고의 및 과실이 발생한다면 그 손해배상에 대해서 청구가 가능합니다. 그리고 상가임대차계약해지가 됨에 따라 임대차계약은 종료되며 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무를 가져 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 이와 관련하여 궁금하신 점이 있으시면 부동산소송변호사 조현진변호사를 찾아 주시길 바랍니다.